Неведнъж се е случвало, дошъл за помощ и съвет за конкретна етажна собственост, адвокат да започне да разубеждава и заблуждава купувача, предлагайки свои проекти, от които той да извлече някаква полза. Води го жаждата за незабавна печалба. Репутацията не е важна за него, тъй като той не се позиционира като агенция за недвижими имоти. В резултат на това ви се предлага проектът, който ще бъде от полза за адвоката повече.
Особено виновни за това са „нашите” адвокати. В Тайланд няма рускоезични адвокати! Запомни това. Има преводачи, които превеждат каквото им кажат тайландските правни консултанти. С други думи, когато се обръщате към рускоезичен адвокат, вие се обръщате към английски (в идеалния случай тайландски) преводач. Това е посредник, който се интересува да ви продаде своите предложения, но не и консултации.
ВАЖНО! Когато купувате недвижим имот от предприемач, винаги ще ви бъде предоставен договор, преведен на вашия роден език за преглед. Фирмата разполага с юристи, които ще ви помогнат да подготвите необходимите документи за по-малко пари и без риск.
Не ни вярвате? Можете лесно да проверите това, като се свържете с някой от тях. Ако контактувате, бъдете по-настоятелни и не се оставяйте да бъдете манипулирани.
Фирма Виел. Viel Law Firm предоставя пълен набор от правни услуги в Пукет.
Viel е адвокатска кантора в Пукет с дългогодишен опит. Адвокатите и адвокатите на компанията са сертифицирани специалисти от Тайланд и Русия.
Като се свържете с Viel, Получавате висококачествена правна помощквалифицирани специалисти в областта на гражданското и наказателното право на Тайланд.
Безспорното предимство на правните услуги на Viel– всички услуги се предоставят на руски език. По този начин рускоезичният адвокат ще разбере по-пълно същността на вашите въпроси и съответно ще може да ви даде подробни, подробни отговори; ще обясни всички възможни последствия или необходими действия конкретно във вашата ситуация.
Правни услуги в Пукет от Viel: +66-841-703-496
Представяне на интересите на клиента в Пукет:
- в държавните органи и местните власти на Пукет.
- в съдилища от всички инстанции.
- в полицията.
- в органите на разследване и дознание.
Поддръжка на сделки с недвижими имоти:
- консултации при покупка на недвижими имоти в Пукет.
- изготвяне на договори, регулиращи отношенията с недвижими имоти: наем, покупко-продажба и други.
- проверка на чистотата на сделката.
- проверка на предприемача и неговата документация за строящия се имот.
- откриване на фирма за закупуване на земя в Пукет.
Правни услуги в Пукет. Инвестиция:
Тайланд е стабилно развиваща се страна, която привлича все повече чуждестранни инвестиции. Това се дължи на правилната държавна политика, стабилната икономика на Тайланд и добър процент доход от инвестирани средства. Въпреки това, както във всяка страна, в Тайланд трябва да инвестирате внимателно, да вземете предвид всички възможни рискове и да изчислите възвръщаемостта на инвестицията.
Адвокатско дружество ВиелВ продължение на много години тя си сътрудничи ползотворно с руски инвеститори, които вече получават приходи от инвестираните от тях средства.
Основни правни услуги в Пукет в областта на инвестициите:
Участие в търгове за продажба на запорирани имоти от държавата и банките.
- кредитиране, обезпечено с автомобил или недвижим имот.
- спешна покупка на недвижим имот в Тайланд на цена под пазарната, с по-нататъшна продажба.
Адвокатската компания Viel не стои неподвижна, като непрекъснато намира нови открити възможности за печеливши инвестиции, за които информира инвеститорите.
Haris & Associates е специализирана в работата с клиенти, за да им помогне да постигнат целите си и да преодолеят правни предизвикателства навсякъде в Тайланд. От местна платформа с офиси в ключови тайландски градове като Чианг Май, Банкок и Пукет, адвокатите на фирмата помагат на клиентите да успеят. Първите ни няколко години бяха белязани от бавен и стабилен растеж на нашата клиентска база, докато се заехме да се утвърдим като местна фирма за решаване на най-сложните правни проблеми на нашите клиенти в Пукет. Признавайки стойността на предоставянето на изчерпателни съвети на местни и международни клиенти, от първия ден ние се стремим да разработим набор от допълващи се практики като недвижими имоти, имиграция, бизнес, лицензиране на технологии, нотариус, семейство, лични наранявания и други. Този устойчив растеж на клиентите ни накара да решим значително да разширим практиката, която предлагахме на клиентите, включително преструктуриране, финансиране, недвижими имоти и съдебни спорове.
Посветен на обслужването на клиенти
Haris & Associates се ангажира да помага на клиентите да постигнат своите бизнес стратегии, недвижими имоти, имотни дела и правни услуги в цялото кралство. Клиентите зависят от способността на фирмата да намира иновативни решения на сложни правни въпроси, а адвокатите на Haris & Associates използват опита и ресурсите на фирмата, за да помогнат на клиентите да преодолеят тези предизвикателства. Платформата Haris & Associates е фокусирана върху предоставянето на най-всеобхватния подход към обслужването на клиентите.
Компанията предлага:
Задълбочен опит в местните тайландски закони, нашите адвокати постигат успех по правни въпроси и въпроси, свързани със създаването на бизнес
подход, базиран на решения, предоставящ иновативни и надеждни търговски съвети
Регионални екипи с оптимален размер, които предоставят рентабилни и висококачествени услуги
Култура, насочена към установяване и развитие на дългосрочни взаимоотношения с клиенти
За да предоставим отлично обслужване, ние се стремим да наемаме само най-квалифицираните и креативни адвокати. Вярваме, че чиновниците осигуряват ценен опит. От самото си създаване, Haris & Associates е най-високо оценената адвокатска кантора в Пукет, Краби, Панг Нга и други части на Южен Тайланд и в момента се разширява до Банкок и Чианг Май. Вярваме, че нашите основни ценности и персонализиран подход са отговорни за нашия успех в тези области, както и за предоставянето на последователни резултати на нашите клиенти.
Адвокат - закупуване на недвижими имоти в Пукет: важно
В държава като Тайланд, опитът и професионализмът на служителите на кантората са много важни. Това се дължи на факта, че всички закони в Тайландса много специфични и могат да имат различни интерпретации. В представената на вашето внимание статия даваме някои препоръки относно избора на адвокат и адвокатска кантора, които трябва да се направят, закупуване на имот в Тайланд.
Адвокат - : информация
Почти всеки, който се свърже с нас с въпроси придобиване и отдаване под наем на недвижими имотиимайте предвид, че повечето материали, публикувани в интернет, са противоречиви. Дори в статии, написани от юристи, можете да намерите различни отговори на един и същи въпрос. Някои консултанти смятат, че най-надеждният вариант е да отворите тайландска компания. Други са напълно убедени, че е необходимо да се задоволите с дългосрочен наем. Има и такива консултанти, които предлагат на клиентите си такива съмнителни варианти като фиктивен брак с тайландски гражданин. Така че тук е доста лесно да се объркате.
Адвокат - закупуване на недвижими имоти в Пукет: цели
Първо, трябва да определите целта на контакта с адвокат. Една от най-важните задачи на адвоката е да намери и предложи на клиента най-надеждната и ефективна възможност за неговия конкретен случай. Методът, който вашите приятели са използвали успешно, може да е невъзможен във вашата конкретна ситуация.
При покупка на недвижим имот, ще се сблъскате с много доста сериозни въпроси относно прехвърлянето, продажбата и завещанието. Ще се сблъскате и с въпроса за удължаване на договора за нов срок с определяне на условията за удължаване. Всички тези нюанси трябва да бъдат посочени в документите.
Адвокат - закупуване на недвижими имоти в Пукет: консултации
По-голямата част от експертите са съгласни, че трябва да подписвате всичко само след консултация с адвокат.
За по-обективна оценка на ситуацията можете да потърсите съвет и от незаинтересован специалист.
Важно е да запомните, че законодателството на държава като напр Тайландне гарантира чистотата на документите, които потвърждават титла на собственика, с други думи, проверката на документите е отговорност на купувача на недвижим имот. Всички документи, включени в списъка с необходими документи за регистрация на собственост, трябва да бъдат прегледани и проверени в провинцията, към която принадлежи закупуваният имот.
Адвокат - закупуване на недвижими имоти в Пукет: плащане
Що се отнася до таксите, има доста разпространено мнение, че правните услуги са скъпи, но това не е вярно. В повечето случаи можете да се договорите с адвокат за фиксирана такса за услугите му, а не на час. Утвърдилите се на този пазар адвокатски кантори най-често предоставят на своите клиенти първо напълно безплатни консултации. При провеждане на консултация човек, който се свърже с адвокатска кантора, получава най-актуалната информация, благодарение на която може да избегне много неприятни моменти в бъдеще.
Ако все още имате въпроси относно покупката или наемането на недвижими имоти в Тайланд, пишете ни или ни се обадете!
Тайландските закони за недвижими имоти са в много отношения подобни на техните западни колеги, точно както Гражданският кодекс се основава на гражданското право на континентална Европа и следва разпоредбите на страните с общо право. Единственото нещо, което затруднява покупката на недвижими имоти в Тайланд от чуждестранни лица, е законовата забрана за собственост на земя от чужденци. Това обстоятелство прави невъзможно чужденците да получат пълна собственост върху земята и къщите.
Основни правни аспекти при недвижимите имоти в Тайланд:
1. Законодателство относно собствеността върху земята за чужди граждани
1.1 - Чужденците не могат да притежават земя в Тайланд, но (теоретично) някои категории нерезиденти могат да притежават парцели до 1 рай (1600 кв.м) в райони, предназначени за жилищно строителство. Разрешение за такава собственост се дава от Инвестиционния съвет (чл. 96 бис от Поземления кодекс), а за получаването му е необходимо, в допълнение към закупуването на парцел, да се инвестират допълнителни 40 милиона бата в тайландската икономика (в специално определени активи или държавни облигации). Такива разрешения са изключително редки на практика и изискват строги условия, включително разполагане на земята в специално обособена зона и отделно одобрение от министъра на вътрешните работи. Освен това това право на собственост не може да се наследява. По този начин дори за много богати купувачи подобно решение е неефективно. Освен това изключение, във всички останали случаи чужди граждани строгоЗабранено е да притежавате земя в Тайланд.
1.2 - Чужди фирми с значителни инвестициив тайландската икономика могат да получат специални привилегии и предимства във връзка с правото на собственост върху земя, както е установено в член 27 от Закона за насърчаване на инвестициите, както и в член 44 от Закона за индустриалните имоти на Тайланд и в раздел 65 от Закона за петрола. Тези права могат да бъдат предоставени самоза периода на работа на такива компании в Тайланд.
1.3 - Единственото средство, достъпно за чужденците да контролират своите инвестиции в земя в Тайланд, е да участват в Тайландска компания, предмет на мнозинството от тайландските акционери (както по отношение на процента на акциите, така и на броя на съсобствениците) чрез механизма за привилегировани акции. Въпреки факта, че собствеността върху земя от тайландска компания с чуждестранен (до 49%) капитал не противоречи на тайландския закон за земята, в повечето случаи начинът, по който се прилага този механизъм, е спорен или дори незаконен. От 2006 г. тайландското правителство въведе ограниченияотносно злоупотребата с тайландски юридически лица, насочена към заобикаляне на съществуващите законодателни забрани за упражняване на права върху собственост върху чужда земя в Тайланд.
1.4 - В съответствие с член 93 от Кодекса на земята чужденец, който претендира да получи право на собственост върху земя по наследство като законен наследник, може да получи такива права на собственост с разрешение на министъра на вътрешните работи. Моля, имайте предвид, че чл.93 важи самопо отношение на чужденци, които са законни наследници на поземлен имот въз основа на договор за наследство(чл. 86) и НЕ важи за лица, които са законни наследници на съпруг тайландец. Тъй като Тайланд понастоящем няма международни споразумения, уреждащи правата за наследяване на земя, няма съпруг чужденец без споразумение за наследство няма да получиразрешение на министъра на вътрешните работи. Тази категория чуждестранни наследници, след като са получили наследствена земя, няма да могат да регистрират официални права на собственост и трябва да я продадат в рамките на една година от датата на получаване.
2. Покупка на етажна собственост (чужда собственост)
2.1 - Чуждестранни граждани (физически и юридически лица) могат да притежават* апартамент (апартамент или апартамент) в Тайланд, при условие че тези апартаменти са включени в т. нар. „квота за чуждестранни граждани“ на етажната собственост. Чуждестранните лица, закупуващи апартамент в Тайланд, трябва да отговарят на изискванията, посочени в член 19 от Тайландския закон за етажната собственост. Правото на пълна безусловна собственост (freehold) върху апартаменти в Тайланд означава, че:
- не повече от 49% процента от общата жилищна площ в етажната собственост може да бъде чужда собственост, останалите 51% трябва дапринадлежат на тайландски физически или юридически лица (например, ако една етажна собственост има 100 идентични апартамента, тогава само 49 от тях могат да бъдат закупени от чужди граждани);
- ако има възможност за закупуване на апартамент от нерезидент, чуждестранен купувач трябва да съответстватразпоредбите на чл.19 от Закона за етажната собственост, което по правило означава изисквания за законови и документирани валутен преводв размер, еквивалентен на покупната цена, и официалния обмен на посочената сума в тайландски бат в Тайланд.
* Забележка: Възможността за собственост на апартаменти от чужденци е възможна само в етажна собственост, която е регистрирана и лицензирана съгласно Закона за етажната собственост.
2.2 - Ако чуждестранната квота в проект за етажна собственост е разпродадена, апартаментите от останалата „тайландска“ част могат да бъдат прехвърлени на чужденци за собственост въз основа на договор за наем (leashold). В Тайланд няма специално законодателство, което да регулира правоотношенията на собствеността върху апартаменти под наем за чужденци (за разлика от пълната безплатна собственост, която се регулира от Закона за етажната собственост). Лизингът определя правото на ползване и разпореждане с имота (кондо) за периода от време, определен в договора. От правна гледна точка собствеността върху апартамент в кооперация в Тайланд е редовен лизинг: наемателят не получава сертификат за собственост на свое име, не може да продаде апартамента, няма споделена собственост в общ. помещения на етажната собственост, той няма право на глас в общите събрания на съсобствениците в етажната собственост. След изтичане на периода на наем, установен с договора, срокът на наема трябва да бъде удължен (ако собственикът желае) или всички права за използване и разпореждане с имота трябва да бъдат върнати на реалния собственик. Договорът за наем на апартамент се урежда от разделите за отдаване под наем, отдаване под наем и лизинг на имущество в Гражданския и Търговския кодекс (), и тъй като е сделка за наем, договорът за наем подлежи на данъчни правила („данък върху наема“, наложен на наемодателя ).
3. Закупуване от чужденци на апартаменти, които не са регистрирани в съответствие със Закона за етажната собственост в Тайланд
В Тайланд съществуват два типа жилищни жилищни сгради - етажна собственост, регистрирани и лицензирани от Land Department, предлагащи пълно и безусловно безусловно право на собственост върху апартаменти, и жилищни сгради, които НЕ притежават лиценз за етажна собственост и съответно не предоставят индивидуални права на собственост върху апартаменти. Отвън тези два вида сгради може да изглеждат абсолютно еднакви, но от правна гледна точка между тях има голяма разлика. Етажните собствености, регистрирани и лицензирани към поземления отдел, трябва да спазват разпоредбите на Закона за етажната собственост, които установяват индивидуалните права на собственост на отделните собственици на апартаменти, правата на съсобственост върху общите части и съвместното управление на сградата от всички собственици на апартаменти. Сградите, които не са регистрирани като етажна собственост, не се регулират от специалните закони за етажната собственост, докато предприемачът (собственикът) на жилищна сграда може да продава правата за използване и разпореждане с (но не и пълна собственост) на апартаменти според собствените си правила и при неговите собствени условия. Има много договорни схеми, по които се продават такива апартаменти - от таймшеринг и обикновен лизинг (наем), до лизинг в комбинация със собственост върху дялове в холдинг. Трябва обаче да се внимава, тъй като подобни схеми не предоставят индивидуални права на безплатна собственост и купувачите не получават същата степен на законова защита като купувачите на единици в регистрирани етажни собствености. В този случай е необходима трикратна проверка на съществуващите договорни схеми и предложения на предприемача (схема за наем, принцип на управление на сградата, текущи и планирани разходи за поддръжка и управление на сградата).
4. Отдаване под наем, наемане и лизинг в Тайланд
4.1 - В тайландското законодателство няма раздели, които да регулират отделно въпросите за отдаването под наем на недвижими имоти (отделяйки ги от общите законодателни норми за отдаване под наем на имущество). Отдаването под наем на недвижими имоти в Тайланд е договор за наем на имот, който трябва да отговаря на съответните членове за наемане и отдаване под наем на имоти(чл. 537-571) Граждански и Търговски кодекс. Един от недостатъците на законодателството за наем на имоти в Тайланд е, че договорът за наем всъщност установява личниправо на собственост на наемателя, което спирав случай на смъртта му. Тайландският закон не дава право на наследниците на наемателя автоматично да наследяват договора за наем и по същата причина наемателят няма право да пренаема наетия имот без разрешението на собственика. Договорът за наем не се прекратява в случай на смърт на собственика (член 569), но смъртта на собственика анулира всички допълнителни задължения от страна на наемодателя (например задължението за удължаване на срока на наема). Смъртта на наемател може да доведе до прекратяване на договора за наем. Смъртта на наемодателя или прехвърлянето на собствеността на друго лице също може да доведе до прекратяване на договора за наем и това може да бъде оспорено само частично от наемателя в съдебен процес срещу правоприемника на собственика.
4.2 - Лизингът в Тайланд може да бъде установен за период не по-дълъг от 30 години. С изтичането на договора се прекратяват и наемните права. Някои споразумения за лизинг за закупуване за чужденци предлагат по-дълги срокове и предоставят по-широки права от установените и прилагани от тайландските закони за наемане и наемане. Такива договори между продавач и наемател могат да бъдат съставни и трябва като минимум да разделят собствеността върху къщата от собствеността върху земята. В същото време те често определят допълнителен 30-годишен период на наем и задължение (фиксирано в споразумението или в приложение към споразумението) за прехвърляне на поземления парцел в безвъзмездна собственост. Юридически такива транзакции не са защитени от тайландското законодателство и могат да се считат за невалидни и незаконни, тъй като чужденците нямат право да притежават земя и срокът на наема не може да надвишава 30 години.
Моля, обърнете внимание, че съгласно новата наредба (2008 г.) поземлените служби трябва да отказват да регистрират договори за наем, които включват невалидни или незаконни разпоредби: като прехвърляне на безвъзмездна собственост върху земята на чужденец или предплатениправото на наемателя на 30-годишно удължаване на наема. Напоследък бяха направени опити да се отразят такива разпоредби не в текста на самия договор, а в отделни приложения (които не се представят за регистрация), въпреки факта, че поземленото ведомство счита подобни методи за продажба за невалидни или незаконни.
4.3 - Официалният и законен предприемач е длъжен да включи в своите договори за продажба на недвижими имоти (къщи и апартаменти) в пълна и безусловна собственост (freehold) разпоредби, които напълно отговарят на действащите стандарти и закони за защита на правата на потребителите. В същото време предприемачът не е ограничен от такива законодателни норми, когато прехвърля недвижим имот на чужденец на лизингова основа (лизинг). В този случай предприемачът е свободен да избира договорни условия и може да включи в договора за наем различни разпоредби, които са изгодни за него, които могат да увеличат продажбите, но в същото време са подвеждащи (например разпоредби за удължаване на лизинга за до до 90 години).
5. Притежаването на къща е отделно от притежаването на земя
5.1 -Чужденците не могат да притежават земя, но имат право да притежават сгради и постройки отделно от земята. Има два начина да получите собственост върху къща отделно от земята: а) -строите къща върху земя под наем (със или без определено право на застрояване - суперфиция) или б) -купувате съществуваща къща отделно от земята и наемате земята. Прехвърлянето на съществуваща къща трябва да бъде писмено и регистрирано в съответния орган (Land Department Office или негов клон). Процедурата по прехвърляне на собственост върху съществуваща сграда започва с подаване на подходящо заявление до местната служба на Земеделския отдел, след което в рамките на 30 дни се публикува публично съобщение за продажбата на посочения имот в посочения район, след което местната служба изготвя необходимите документи за прехвърляне на права. Трябва да се отбележи, че собствеността върху къща върху парцел земя, собственост на друго лице, попада в категорията на правата за използване на земята (например съгласно договор за наем на земя и/или суперфиция). С изтичането на правото на ползване на парцел се прекратява и собствеността върху къща върху тази земя.
5.2 - Tabian Baan (документ за регистрация на къща), произнася се Tabien Ban, е правителствен документ, който показва официалния адрес на сграда и изброява (тайландските) хора, живеещи там. В документа може да се посочи името на собственика, но при чуждестранен собственик това не е необходимо. Важно е да се отбележи, че в Тайланд няма официални документи, които да удостоверяват собствеността върху къща (за разлика от земя). Tabian Baan не е документ, потвърждаващ собствеността върху къща, а е само доказателство за регистрация на къщата и нейните жители, вид извлечение от домашния регистър. Непряко потвърждение за собственост върху сграда може да бъде: a) - разрешение за строеж с етажен план, издадено от общината или местното областно управление (административна организация Tambon, или на тайландски - или Bor Tor), или b) - длъжностно лице, регистрирано в договорът за покупко-продажба на Land Department (за съществуваща къща, а не за къща в строеж). Що се отнася до Табиен Бан, вариантите са два: т.нар. „синя книга“ (Thor.Ror.14) за тайландски граждани и „жълта книга“ (Thor.Ror.13) за чужденци.
6. Собственост на недвижим имот от тайландски съпруг, женен за чужденец
Чужденци, законно женени за тайландски гражданин, не могат да притежават земя в Тайланд, нито могат да имат дял от земя в обща семейна собственост. Освен това поземленият отдел разрешава регистрацията на лично право на собственост върху земя за тайландски гражданин, женен за чужденец, само ако двамата съпрузи подпишат съвместна декларация, че средствата, използвани за придобиване на такава земя, са собствени средства на тайландския съпруг. Това означава, че земята (и често земята, къщата и в някои случаи етажната собственост) е придобита като лична собственост на тайландския съпруг и следователно не е обект на съвместна собственост и управление (наречено Sin Somros в тайландското законодателство). Този принцип се основава на правилото на член 1472 от Гражданския и Търговския кодекс, който установява, че ако личната собственост е била заменена за друга собственост (в този случай земя), тогава тази собственост трябва да бъде лична собственост. Чуждестранният съпруг няма права на собственост върху такива активи, както е предвидено в тайландското семейно право, уреждащо имуществените отношения между съпрузите. Тайландският съпруг ще бъде единственият собственик и администратор на земята и като лична собственост тази земя няма да бъде включена в общите активи, които ще бъдат разделени в случай на развод.
7. Номинална собственост
Номиналната собственост е когато земята е или първоначално е била придобита от тайландски гражданин, действащ от името на чужденец или действащ като агент на чужденец при сделка със земя. На практика това означава, че чужденец закупува земя и регистрира собствеността на името на тайландски гражданин, като в замяна получава право на наем, право на развитие (суперфиция) или право на узуфрукт. Тази сделка може да бъде комбинирана с договор за заем, а понякога и с ипотека. Това правно споразумение е законно, докато тайландските граждани не са ограничени да упражняват своите абсолютни права на собственост върху земята, които по същество са правото да се разпореждат със земята, включително правото да обременяват, продават и прехвърлят земята. Ако такива права са ограничени и причината за такива ограничения е чужд гражданин, тогава може да се счита, че тайландският собственик е получил земята в съответствие с член 96 от Кодекса за земята като „манекен на мястото на чужденеца“. Ако се докаже, че такава транзакция е квалифицирана в съответствие с член 96 от Кодекса на земята, както чужденците, така и тайландските граждани могат да бъдат наказани с глоба или дори лишаване от свобода.
8. Право на ползване на собственост (узуфрукт)
Правото на ползване на собственост (узуфрукт) е споразумение (договор), според което правото да се заема или използва чужд недвижим имот се предоставя за период до 30 години (и не повече от очакваната продължителност на живота на лицето, което е получило това право - плодоползването). Също така, узуфруктът в Тайланд може да предостави правото на използване и разпореждане с недвижими имоти за цял живот. В този случай такива права на ползване и разпореждане с недвижими имоти са валидни през целия живот на плодоползвателя. След смъртта му недвижимият имот се връща на собственика. Често узуфрукт се предоставя на член на семейството, като например чужд съпруг, което му гарантира доживотно право да използва собствеността, регистрирана на името на тайландския съпруг, дори в случай на смърт на тайландския съпруг - собственик).
Ползвателят (ползвателят на плодоползването) няма право да продава имота (това право остава за регистрирания собственик на имота) и в съответствие с членове 1417-1428 от Гражданския и Търговския кодекс плодоползвателят е длъжен да поддържа имота в добро състояние и се грижи за имота. Ако плодоползвателят не е в състояние да изпълни тези изисквания и имотът губи стойността си или е в лошо състояние, собственикът има право да прекрати правото на плодоползване. Плодоползвателят отговаря за повреда или унищожаване на вещ, освен ако докаже, че вредата не е причинена по негова вина. Прилагането на схема за узуфрукт при определени обстоятелства може да бъде ефективно средство за защита на чуждестранен съпруг както по време на неговия или нейния брак в Тайланд, така и след смъртта на неговия или нейния тайландски съпруг, но в някои случаи узуфруктът не е най-добрият вариант.
9. Право на застрояване (суперфиция)
Superficies или правото на развитие (членове 1410-1416 от Гражданския и Търговския кодекс) в Тайланд е едно от гражданските права в областта на отношенията с недвижими имоти. Правото на суперфиция юридически разделя собствеността върху земята от правото върху всичко, което се намира на тази земя. За да бъде валидно, правото на суперфиция трябва да бъде вписано в нотариалния акт за собственост. Правото на суперфиция може да бъде регистрирано или като отделно (самостоятелно) право, или като спомагателно (придружаващо) право в комбинация с договор за наем на земя. Лице, на което с договор е предоставено право на суперфиция, получава собственост върху сградите, които е построил, без да получава или да има право на собственост върху земята, върху която са построени тези сгради. Регистрацията на правото на суперфиция може да се извърши преди началото на строителството или по време на строителството на сграда, но ако вече има построена сграда върху тази земя, тогава първо е необходимо да се регистрира прехвърлянето на собствеността върху съществуващата сграда ( и съответно да плати данък върху такова прехвърляне).
10. Право на пребиваване
Правото на пребиваване/пребиваване (членове 1402-1409 от Гражданския и Търговския кодекс) е правото да живеете безплатно в жилище, собственост на друго лице. Правото на пребиваване се различава от плодоползването, тъй като лицето, получило плодоползването, има право да прехвърли упражняването на правата си на трета страна (но не и самия плодоползване), докато правото на пребиваване установява изключително възможността за живеене в обособени помещения за конкретно лице и членове на неговото семейство, без право да извлича допълнителни материални облаги от експлоатацията на този недвижим имот. Споразумението за правото на местожителство принадлежи към категорията на жилищното право. Правото на местожителство/пребиваване се предоставя безплатно, в противен случай то ще се тълкува като „наем на имущество“. Правото на пребиваване може да бъде създадено чрез завещание в Тайланд (собственикът посочва правото на пребиваване в завещанието) или като подарък от собственика на трета страна. Правото на пребиваване се счита за завършено след одобрение и регистрация в Службата на поземленото управление на документа за собственост върху земята, където се намира посоченият имот.
11. Правото на ограничено използване на поземлен имот (сервитут)
„Недвижимият имот може да бъде предмет на сервитут, по силата на който собственикът на такъв имот носи определени задължения или е ограничен в упражняването на определени права, присъщи му като собственик в полза на друг недвижим имот.“ Сервитутът обикновено се състои от два или повече отделни парцела недвижими имоти/земя, единият(ите) от които получава тежестта, а другият(ите) получават ползата от сервитута. Участъкът с тежести се нарича служещ, а облагодетелстващият се нарича доминиращ. Сервитутът може да включва различни видове тежести и ползи, но най-често този правен механизъм фиксира правото да се използват кладенци за вода, разположени на съседни парцели, да се използват пътища за достъп, да се полагат водопроводи, тръбопроводи и други елементи на комунални услуги през териториите на други парцели . Регистрираното право на сервитут е важно право, когато парцел земя е заобиколен от други парцели без пряк достъп до обществени пътища. В този случай сервитутното право, осигурено по отношение на съседни площи от сервитута, гарантира непрекъснат достъп до господстващата зона.
12. Закупуване на недвижими имоти с тайландска компания, контролирана от чужденци
До 2006 г., когато бяха издадени нови разпоредби за службите на поземления департамент (съвместно с Министерството на вътрешните работи), беше обичайно чужденците да използват тайландски компании за придобиване на земя или етажна собственост от тайландската квота. Докато една компания имаше мажоритарен дял от акциите, притежавани от тайландски акционери (и имаше повече тайландски акционери, отколкото чуждестранни), компанията беше третирана като всяка друга тайландска компания. Сега обаче правителството въведе определени ограничения за борба с незаконното използване на тайландски компании и номинални акционери от чужденци. Съгласно новите правила служителите на отдела за земя и бизнес развитие вече трябва да следват специални процедури и да извършват допълнителни проверки, когато се сблъскат с тайландска компания с чуждестранни акционери или чуждестранен директор с правомощия за подписване. Тези процедури имат за цел да попречат на чужденци да злоупотребяват с тайландски номинални акционери и фиктивни компании.
Практиката да се използват холдингови дружества за закупуване на недвижими имоти от чужденци вече не е толкова разпространена, колкото беше. За да преминат успешно всички нови проверки в поземления отдел, днес чуждестранните купувачи, които желаят да регистрират собственост върху фирма, не се препоръчват да поставят името си в учредителните документи от самото начало. Само след като имотът бъде регистриран като 100% тайландска компания, част от привилегированите акции (до 49%) могат да бъдат прехвърлени на чуждестранен собственик. Моля, имайте предвид, че тайландска компания, създадена единствено като „параван“ за упражняване на чуждестранна собственост върху земя, е незаконна, което прави собствеността върху такава собственост незаконна. Фирма, която притежава недвижими имоти, трябва да извършва текуща дейност, да представя годишни баланси и да осигурява коректно счетоводство. Такава компания не може да бъде „затворена на консерва“.
13. Държавно удостоверение за собственост върху земя
Най-важната част от всяка инвестиция в недвижим имот е документирането на собствеността върху земята. Държавният акт за собственост на земя е документ, издаден от поземления отдел. Този документ декларира и официално потвърждава законното право на собственост или разпореждане с парцел, неговия топографски статут, както и правата, задълженията и тежестите върху този имот. Трябва да се каже, че в Тайланд има доста сложна система от такива сертификати, тъй като заедно с основния документ има няколко „производни“, които служат за различни цели на сертификатите. Основният, „основен” документ, установяващ право на собственост върху земята както по схемата на пълна собственост чрез фирма (freehold), така и на арендно основание (leasehold), е т.нар. Chanote (на тайландски Chanote или Nor. Sor. Si 4 Jor, N.S.4.J). Следващият по важност е Nor Sor Sam Gor (N.S.4.G). По-малко привлекателен е Nor Sor Sam (N.S.3), тъй като този документ не изследва и не потвърждава точно границите на земята по отношение на съседните райони. Такава земя може да бъде продадена само при 30-дневно публично известие, през което време границите на имота могат да бъдат оспорени от съседи (и тази практика не е необичайна). Този тип акт за земя може да бъде "надстроен" до N.S.3.G или Chanot.
Ние изброяваме всички опции за сертификати за собственост върху земя, които се издават от Поземлената служба на Тайланд: Sor Kor Nung (S.K. 1), Nor. Сор. Песен (N.S. 2), Нор. Сор. Saam (N.S. 3), Nor. Сор. 3 Гор (N.S. 3 G.), Nor. Сор. 3 Khor (N.S. 3 K.), Nor. Сор. 5 (N.S. 5), Nor. Сор. 4 Jor (N.S. 4 J.) или Chanot. Документи, издадени от други държавни органи: Sor. пор. Гор. 4-01 (S.P.G. 4-01), Sor. Tor. Гор. (S.T.G.), Пор. Бор. Tor. 5 (P.B.T. 5), Nor. Кор. 3 (Н.К. 3), Гор. Сор. Нито. 5 (G.S.N. 5)
14. Данъци и такси при прехвърляне на права върху недвижими имоти
При закупуване на единица със свободна собственост в проект, който е лицензиран съгласно Закона за етажната собственост в Тайланд, или при закупуване на имот от регистриран предприемач, законите за защита на потребителите посочват какво предприемачът може да начисли на купувача не повече от 50% данък върху прехвърлянето на права на собственост . Във всички останали случаи, тъй като няма законова разпоредба за това как данъците и таксите при прехвърляне на имущество трябва да бъдат разпределени между купувача и продавача, такова разпределение трябва да бъде договорено като част от договора за покупко-продажба. Данъците и таксите при прехвърляне на собственост се събират от поземлените отдели и се прилагат към кооперации, поземлени имоти, къщи заедно с поземлени имоти, както и към къщи без парцели, прехвърлени в собственост. Тези такси и данъци включват: държавен данък върху прехвърлянето (2%), специален бизнес данък (3,3%, ако е приложимо), гербов налог (0,5%, не се плаща, ако се плати специален бизнес данък), данък върху доходите (за компании, фиксирани на ставка от 1%, за физически лица - прогресивна скала).
15. Данък имоти
Понастоящем Тайланд не налага данъци върху земята и имуществото, освен ако тази земя или имущество не се използва за търговски цели (отдадено под наем, използвано като собственост на компанията, използвано за складови цели, е инвестиция, с други думи - ако земята и имуществото не се използват за личната резиденция на собственика). В този случай годишният данък върху земята и имуществото се начислява в размер на 12,5% от действителния или прогнозния доход от наем. Има планове за реформиране на сегашната данъчна система и въвеждане на универсален данък върху имуществото. В някои райони на Тайланд има и малък данък за регионално развитие (прилага се само за незастроена земя).