Ne jednom se dogodilo da odvjetnik, došavši po pomoć i savjet o određenom etažnom vlasništvu, počne odvraćati i dovoditi kupca u zabludu, nudeći mu svoje projekte od kojih on ima neku korist. Pokreće ga žeđ za trenutnim profitom. Ugled mu nije bitan, jer se ne pozicionira kao agencija za nekretnine. Kao rezultat toga, nudi vam se projekt koji će odvjetniku više koristiti.
Za to su posebno krivi “naši” odvjetnici. U Tajlandu nema odvjetnika koji govore ruski! Zapamtite ovo. Postoje prevoditelji koji prevode ono što im kažu tajlandski pravni savjetnici. Drugim riječima, kada se obraćate odvjetniku koji govori ruski, obraćate se prevoditelju za engleski (idealno tajlandski). Ovo je posrednik koji vam želi prodati svoje prijedloge, ali ne i konzultacije.
VAŽNO! Kada kupujete nekretninu od developera, uvijek ćete dobiti ugovor preveden na vaš materinji jezik na pregled. Tvrtka ima zaposlene odvjetnike koji će vam pomoći da pripremite potrebne dokumente za manje novca i bez rizika.
Ne vjerujete nam? To možete lako provjeriti kontaktiranjem bilo kojeg od njih. Ako kontaktirate, budite uporniji i ne dopustite da budete izmanipulirani.
Tvrtka Viel. Odvjetničko društvo Viel pruža cijeli niz pravnih usluga u Phuketu.
Viel je odvjetnička tvrtka na Phuketu s dugogodišnjim iskustvom. Odvjetnici i zastupnici tvrtke su tajlandski i ruski certificirani stručnjaci.
Kontaktirajući Viel, Dobivate kvalitetnu pravnu pomoć kvalificirani stručnjaci u području građanskog i kaznenog prava Tajlanda.
Neosporna prednost Viel pravne usluge– sve usluge se pružaju na ruskom jeziku. Tako će odvjetnik koji govori ruski potpunije razumjeti bit vaših pitanja i, shodno tome, moći će vam dati detaljne, detaljne odgovore; objasnit će sve moguće posljedice ili potrebne radnje konkretno u vašoj situaciji.
Pravne usluge u Phuketu putem Viela: +66-841-703-496
Zastupanje interesa kupca u Phuketu:
- u državnim tijelima i lokalnim upravama Phuketa.
- pred sudovima svih instanci.
- u policiji.
- u organima istrage i istrage.
Podrška prometu nekretnina:
- savjetovanje o kupnji nekretnine u Phuketu.
- sastavljanje ugovora koji reguliraju odnose s nekretninama: najam, kupoprodaja i drugo.
- provjera čistoće transakcije.
- provjera nositelja projekta i njegove dokumentacije za nekretninu u izgradnji.
- otvaranje tvrtke za kupnju zemljišta u Phuketu.
Pravne usluge u Phuketu. Ulaganje:
Tajland je zemlja u stalnom razvoju koja privlači sve više stranih ulaganja. To je zbog ispravne vladine politike, stabilnog gospodarstva Tajlanda i dobar postotak prihoda od uloženih sredstava. No, kao i u svakoj zemlji, iu Tajlandu treba pažljivo ulagati, uzeti u obzir sve moguće rizike i izračunati povrat ulaganja.
Odvjetničko društvo Viel Dugi niz godina povoljno surađuje s ruskim investitorima koji već ostvaruju prihode od svojih uloženih sredstava.
Osnovne pravne usluge u Phuketu u području ulaganja:
Sudjelovanje na dražbama za prodaju oduzetih nekretnina od strane države i banaka.
- kreditiranje uz osiguranje automobila ili nekretnine.
- hitna kupnja nekretnine na Tajlandu po cijeni nižoj od tržišne, s daljnjom prodajom.
Odvjetničko društvo Viel ne miruje, neprestano pronalazeći nove otvorene mogućnosti za isplativo ulaganje o čemu obavještava investitore.
Tvrtka Haris & Associates specijalizirana je za rad s klijentima kako bi im pomogla da postignu svoje ciljeve i prevladaju pravne izazove bilo gdje u Tajlandu. S lokalne platforme s uredima u ključnim tajlandskim gradovima kao što su Chiang Mai, Bangkok i Phuket, odvjetnici tvrtke pomažu klijentima da uspiju. Naših prvih nekoliko godina obilježeno je sporim i stabilnim rastom naše baze klijenata dok smo se namjeravali etablirati kao lokalna tvrtka za rješavanje najsloženijih pravnih problema naših klijenata u Phuketu. Prepoznajući vrijednost pružanja sveobuhvatnih savjeta lokalnim i međunarodnim klijentima, od prvog dana smo nastojali razviti niz komplementarnih praksi kao što su nekretnine, useljeništvo, poslovanje, licenciranje tehnologije, javni bilježnik, obitelj, osobne ozljede i drugi. Ovaj stalni rast klijenata doveo nas je do odluke da značajno proširimo praksu koju nudimo klijentima, uključujući restrukturiranje, financiranje, nekretnine i sudske sporove.
Posvećeni službi za korisnike
Haris & Associates posvećen je pomaganju klijentima u ostvarivanju njihovih poslovnih strategija, nekretnina, imovinskih poslova i pravnih usluga diljem Kraljevstva. Klijenti ovise o sposobnosti tvrtke da pronađe inovativna rješenja za složena pravna pitanja, a odvjetnici tvrtke Haris & Associates koriste iskustvo i resurse tvrtke kako bi pomogli klijentima u prevladavanju ovih izazova. Platforma Haris & Associates usmjerena je na pružanje najopsežnijeg pristupa korisničkoj službi.
Tvrtka nudi:
Opsežno iskustvo u lokalnim tajlandskim zakonima, naši odvjetnici postižu uspjeh u pravnim stvarima i pitanjima osnivanja poduzeća
pristup temeljen na rješenjima koji pruža inovativne i pouzdane komercijalne savjete
Regionalni timovi optimalne veličine koji pružaju isplative usluge visoke kvalitete
Kultura usmjerena na uspostavljanje i razvoj dugoročnih odnosa s klijentima
Kako bismo pružili izvrsnu uslugu, nastojimo angažirati samo najkvalificiranije i najkreativnije odvjetnike. Vjerujemo da službenici pružaju dragocjeno iskustvo. Od svog početka, Haris & Associates je NAJBOLJE OCIJENJENO odvjetničko društvo u Phuketu, Krabiju, Phang Nga i drugim dijelovima južnog Tajlanda, a trenutno se širi na Bangkok i Chiang Mai. Vjerujemo da su naše temeljne vrijednosti i personalizirani pristup odgovorni za naš uspjeh u ovim područjima, kao i za pružanje dosljednih rezultata našim klijentima.
Odvjetnik - kupnja nekretnine u Phuketu: važno
U zemlji poput Tajland, iskustvo i profesionalnost zaposlenika odvjetničkog društva vrlo su važni. To je zbog činjenice da su svi zakoni u Tajland vrlo su specifični i mogu imati različita tumačenja. U članku koji je predstavljen vašoj pozornosti, dajemo neke preporuke u vezi s odabirom odvjetnika i odvjetničkog društva koje je potrebno učiniti, kupnja nekretnine u Tajlandu.
Pravnik - : informacije
Gotovo svi koji nam se obrate s pitanjima stjecanje i iznajmljivanje nekretnina imajte na umu da je većina materijala objavljenih na internetu kontradiktorna. Čak iu člancima pravnika možete pronaći različite odgovore na isto pitanje. Neki konzultanti smatraju da je najpouzdanija opcija otvaranje tajlandske tvrtke. Drugi su potpuno uvjereni da se treba zadovoljiti dugoročnim najmom. Postoje i oni konzultanti koji svojim klijentima nude takve sumnjive opcije kao što je fiktivni brak s tajlandskim državljaninom. Dakle, ovdje se vrlo lako zbuniti.
Odvjetnik - kupnja nekretnine u Phuketu: ciljevi
Prvo morate odrediti svrhu kontaktiranja odvjetnika. Jedan od najvažnijih zadataka odvjetnika je pronaći i ponuditi klijentu najpouzdaniju i najučinkovitiju opciju za njegov konkretan slučaj. Metoda koju su vaši prijatelji uspješno koristili može biti nemoguća u vašoj konkretnoj situaciji.
Prilikom kupnje nekretnine, suočit ćete se s mnogo prilično ozbiljnih pitanja u vezi s prijenosom, prodajom i ostavinom. Također ćete se suočiti s pitanjem produljenja ugovora na novi rok uz određivanje uvjeta produljenja. Sve ove nijanse moraju biti navedene u dokumentima.
Odvjetnik - kupnja nekretnine u Phuketu: konzultacije
Velika većina stručnjaka slaže se da sve treba potpisati tek nakon savjetovanja s odvjetnikom.
Za objektivniju procjenu situacije možete potražiti i savjet nekog nezainteresiranog stručnjaka.
Važno je zapamtiti da zakonodavstvo zemlje kao što je Tajland ne osigurava čistoću dokumenata koji potvrđuju naslov vlasnika, drugim riječima, provjera dokumenata je odgovornost kupca nekretnine. Svi dokumenti uključeni u popis potrebnih dokumenata za uknjižbu vlasništva moraju biti pregledani i ovjereni u pokrajini kojoj pripada nekretnina koja se kupuje.
Odvjetnik - kupnja nekretnine u Phuketu: plaćanje
Kada je riječ o naknadama, prilično je uvriježeno mišljenje da su odvjetničke usluge skupe, no to nije točno. U većini slučajeva s odvjetnikom se možete dogovoriti o fiksnoj naknadi za njegove usluge, a ne po satu. Odvjetnička društva koja su se etablirala na ovom tržištu svojim klijentima najčešće pružaju prve potpuno besplatne konzultacije. Prilikom obavljanja konzultacija, osoba koja kontaktira odvjetničko društvo dobiva najsvježije informacije, zahvaljujući kojima može izbjeći mnoge neugodne trenutke u budućnosti.
Ako još uvijek imate bilo kakvih pitanja u vezi kupnje ili najma nekretnine na Tajlandu, pišite nam ili nas nazovite!
Tajlandski zakoni o nekretninama na mnogo su načina slični svojim zapadnim zakonima, baš kao što se Građanski zakonik temelji na kontinentalnoeuropskom građanskom pravu i slijedi odredbe zemalja običajnog prava. Jedina stvar koja nerezidentima otežava kupnju nekretnina u Tajlandu je zakonska zabrana posjedovanja zemlje od strane stranaca. Ova okolnost onemogućuje strancima da steknu puno vlasništvo nad zemljom i kućama.
Osnovni pravni aspekti nekretnina u Tajlandu:
1. Zakonodavstvo o zemljišnom vlasništvu za strane državljane
1.1 - Stranci ne mogu posjedovati zemljište u Tajlandu, ali (teoretski) neke kategorije nerezidenata mogu posjedovati zemljišne čestice do 1 raija (1600 m2) u područjima namijenjenim za stambenu izgradnju. Dopuštenje za takvo vlasništvo daje Investment Board (čl. 96 bis Zemljišnog zakonika), a za njegovo dobivanje potrebno je, osim kupnje parcele, uložiti dodatnih 40 milijuna bahta u tajlandsko gospodarstvo (u posebno određena imovina ili državne obveznice). Takve su dozvole u praksi iznimno rijetke i zahtijevaju stroge uvjete, uključujući smještaj zemljišta na posebno određeno područje i posebno odobrenje ministra unutarnjih poslova. Osim toga, ovo pravo vlasništva ne može se naslijediti. Dakle, čak i za vrlo bogate kupce, takvo rješenje je neučinkovito. Osim ove iznimke, u svim ostalim slučajevima strani državljani strogo U Tajlandu je zabranjeno posjedovati zemlju.
1.2 - Strane tvrtke sa značajna ulaganja u tajlandskom gospodarstvu mogu dobiti posebne povlastice i beneficije u vezi s pravom posjedovanja zemljišne imovine, kako je utvrđeno u članku 27. Zakona o promicanju ulaganja, kao i u članku 44. Zakona o industrijskim nekretninama Tajlanda i u odjeljku 65 Zakona o nafti. Ta se prava mogu dodijeliti samo za razdoblje rada takvih tvrtki u Tajlandu.
1.3 - Jedino sredstvo dostupno strancima za kontrolu svojih ulaganja u zemlju na Tajlandu jest sudjelovanje Tajlandska tvrtka, ovisno o većini tajlandskih dioničara (i u smislu postotka dionica i broja suvlasnika) kroz mehanizam povlaštenih dionica. Unatoč činjenici da vlasništvo nad zemljom od strane tajlandske tvrtke sa stranim (do 49%) kapitalom nije u suprotnosti s tajlandskim zemljišnim zakonom, u većini slučajeva način na koji se ovaj mehanizam provodi je kontroverzan ili čak nezakonit. Od 2006. tajlandska je vlada uvela ograničenja o zlouporabi tajlandskih pravnih subjekata s ciljem zaobilaženja postojećih zakonskih zabrana provedbe stranih prava vlasništva nad zemljom u Tajlandu.
1.4 - U skladu s člankom 93. Zemljišnog zakonika, stranac koji tvrdi da kao zakonski nasljednik stekne pravo vlasništva na zemljištu može steći takva vlasnička prava uz dopuštenje ministra unutarnjih poslova. Napominjemo da čl.93 primjenjuje se samo u odnosu na strance koji su zakonski nasljednici zemljišne čestice na temelju ugovora o nasljeđivanju(čl. 86.), a NE odnosi se na osobe koje su zakonski nasljednici bračnog druga Tajlanđanina. Budući da Tajland trenutačno nema nikakve međunarodne sporazume koji uređuju prava nasljeđivanja zemljišta, nema stranog supružnika bez ugovora o nasljeđivanju neće primiti dopuštenje ministra unutarnjih poslova. Ova kategorija stranih nasljednika, nakon što su dobili naslijeđeno zemljište, neće moći službeno uknjižiti pravo vlasništva i moraju ga prodati u roku od godinu dana od dana primitka.
2. Kupnja etažiranja (strano vlasništvo)
2.1 - Strani državljani (fizičke i pravne osobe) mogu posjedovati* stan (apartman ili apartman) u Tajlandu, pod uvjetom da su ti stanovi uključeni u takozvanu “stranu kvotu” stana. Nerezidenti koji kupuju stan u Tajlandu moraju ispunjavati zahtjeve navedene u članku 19. Tajlandskog zakona o etažiranju. Pravo na potpuno bezuvjetno vlasništvo (freehold) nad stanovima u Tajlandu znači da:
- u stranom vlasništvu ne može biti više od 49% ukupne stambene površine u etažiranom vlasništvu, a preostalih 51% mora pripadaju tajlandskim fizičkim ili pravnim osobama (na primjer, ako kondominij ima 100 identičnih stanova, tada samo 49 od njih mogu kupiti strani državljani);
- ako postoji mogućnost kupnje stana od strane nerezidenta, stranog kupca moraju odgovarati odredbe članka 19. Zakona o etažnom vlasništvu, što u pravilu znači uvjete za zakonite i dokumentirane devizni transfer u iznosu koji je ekvivalentan kupovnoj cijeni, te službena zamjena navedenog iznosa u tajlandski baht na Tajlandu.
* Napomena: Mogućnost vlasništva stanova od strane stranaca moguća je samo u etažiranim zajednicama koje su uknjižene i licencirane sukladno Zakonu o etažnom vlasništvu.
2.2 - Ako se inozemna kvota u etažiranom vlasništvu rasproda, stanovi iz preostalog “tajlandskog” dijela mogu se prenijeti u vlasništvo strancima na temelju ugovora o najmu (leashold). U Tajlandu ne postoji poseban zakon koji regulira pravni odnos iznajmljivanja vlasništva stanova za strance (za razliku od potpunog slobodnog vlasništva, koje je regulirano Zakonom o etažnom vlasništvu). Zakupom se utvrđuje pravo korištenja i raspolaganja nekretninom (stanom) za vrijeme utvrđeno ugovorom. S pravnog gledišta, vlasništvo nad stanom u stambenoj zgradi u Tajlandu je redovan najam: stanar ne dobiva potvrdu o vlasništvu na svoje ime, ne može prodati stan, nema zajedničko vlasništvo u zajedničkom prostorije etažnog vlasništva, nema pravo glasa na skupštinama suvlasnika etažnog vlasništva Nakon isteka roka zakupa utvrđenog ugovorom, rok zakupa se mora produžiti (ako vlasnik to želi) ili se sva prava korištenja i raspolaganja nekretninom moraju vratiti stvarnom vlasniku. Ugovor o najmu stana reguliran je odjeljcima o najmu, najmu i leasingu imovine u Građanskom i Trgovačkom zakoniku (), a budući da je riječ o najmu, ugovor o najmu podliježe poreznim pravilima („porez na najam” nametnut najmodavcu ).
3. Stranci kupuju stanove koji nisu registrirani u skladu sa Zakonom o etažnom vlasništvu u Tajlandu
U Tajlandu postoje dvije vrste stambenih stambenih zgrada - stambene zgrade, registrirane i licencirane od strane Zemljišnog odjela, koje nude potpuno i bezuvjetno pravo vlasništva nad stanovima, i stambene zgrade koje NEMAju dozvolu za etažiranje i, sukladno tome, ne pružaju individualne prava vlasništva na stanovima. Izvana, ove dvije vrste zgrada mogu izgledati potpuno isto, ali iz pravne perspektive postoji velika razlika između njih. Etažno vlasništvo registrirano i licencirano pri Odsjeku za zemljište mora poštivati odredbe Zakona o etažnom vlasništvu, kojima se utvrđuju pojedinačna vlasnička prava pojedinačnih vlasnika stanova, prava suvlasništva nad zajedničkim prostorima i zajedničko upravljanje zgradom svih vlasnika stanova. Zgrade koje nisu upisane kao etažno vlasništvo nisu uređene posebnim zakonima o etažnom vlasništvu, dok nositelj (vlasnik) stambene zgrade može prodati prava korištenja i raspolaganja (ali ne potpunog vlasništva) stanova prema vlastitim pravilima. i pod svojim uvjetima. Mnogo je ugovornih shema po kojima se takvi stanovi prodaju - od time-sharinga i jednostavnog najma (rente), do leasehold-a u kombinaciji s vlasništvom nad udjelima u holdingu. Međutim, treba biti oprezan jer takvi programi ne daju pojedinačna prava vlasništva i kupci ne dobivaju isti stupanj zakonske zaštite kao kupci jedinica u registriranim etažnim vlasnicima. U tom slučaju potrebno je tri puta provjeriti postojeće ugovorne sheme i prijedloge nositelja projekta (shema najma, načelo upravljanja zgradom, tekući i planirani troškovi održavanja i upravljanja zgradom).
4. Iznajmljivanje, hiring i leasing na Tajlandu
4.1 - U tajlandskom zakonodavstvu ne postoje dijelovi koji bi zasebno regulirali pitanja lizinga nekretnina (odvajajući ih od općeg zakonodavstva o lizingu nekretnina). Iznajmljivanje nekretnina u Tajlandu je ugovor o najmu nekretnine koji mora biti u skladu s relevantnim člancima o najmu i najmu imovine(čl. 537-571) Građanski i trgovački zakonik. Jedan od nedostataka zakona o najmu imovine u Tajlandu je da se ugovorom o najmu zapravo uspostavlja osobni pravo vlasništva najmoprimca, koje zaustavlja u slučaju njegove smrti. Tajlandski zakon ne daje nasljednicima najmoprimca pravo automatskog nasljeđivanja najma, a iz istog razloga najmoprimac nema pravo dati nekretninu u podnajam bez dopuštenja vlasnika. Ugovor o najmu ne prestaje u slučaju smrti vlasnika (čl. 569.), ali smrću vlasnika prestaju sve dodatne obveze najmodavca (primjerice, obveza produljenja roka najma). Smrt stanara može rezultirati prekidom najma. Smrt najmodavca ili prijenos vlasništva na drugu osobu također može dovesti do raskida najma, a to najmoprimac samo djelomično može pobijati u parnici protiv vlasnikovog pravnog sljednika.
4.2 - Zakup u Tajlandu može se uspostaviti na razdoblje ne duže od 30 godina. Istekom ugovora prestaju i prava zakupa. Neki ugovori o najmu za kupnju za strance nude dulje uvjete i daju šira prava od onih koje utvrđuju i provode tajlandski zakoni o najmu i najmu. Takvi ugovori između prodavatelja i stanara mogu biti složeni i moraju, u najmanju ruku, odvojiti vlasništvo nad kućom od vlasništva nad zemljom. Istodobno, često određuju dodatno razdoblje zakupa od 30 godina i obvezu (utvrdjenu u ugovoru ili aneksu ugovora) prijenosa zemljišne čestice u slobodno vlasništvo. Pravno, takve transakcije nisu zaštićene tajlandskim zakonom i mogu se smatrati nevažećima i nezakonitima, budući da stranci ne smiju posjedovati zemlju, a rok zakupa ne može biti duži od 30 godina.
Imajte na umu da prema novoj uredbi (2008.), zemljišni odjeli moraju odbiti registraciju ugovora o zakupu koji uključuju nevaljane ili nezakonite odredbe: poput prijenosa slobodnog vlasništva nad zemljištem na stranca ili unaprijed plaćeni pravo najmoprimca na produženje najma na 30 godina. Nedavno su se takve odredbe pokušale prikazati ne u samom tekstu ugovora, već u zasebnim dodacima (koji se ne podnose na upis), unatoč činjenici da Zemljišni odjel smatra takve metode prodaje nevažećima ili nezakonitima.
4.3 - Službeni i zakoniti poduzetnik dužan je u svoje ugovore o kupoprodaji nekretnina (kuća i stanova) u punom i bezuvjetnom vlasništvu (freehold) uključiti odredbe koje su u potpunosti u skladu s važećim standardima i zakonima o zaštiti prava potrošača. Istodobno, programer nije ograničen takvim zakonodavnim normama prilikom prijenosa nekretnine strancu na temelju najma (zakupa). U tom slučaju, investitor može slobodno odabrati ugovorne uvjete i može uključiti u ugovor o najmu razne odredbe koje su mu korisne, a koje mogu povećati prodaju, ali u isto vrijeme mogu dovesti u zabludu (na primjer, odredbe o produljenju najma za najviše do 90 godina).
5. Posjedovanje kuće je odvojeno od posjedovanja zemlje
5.1 -Stranci ne mogu posjedovati zemlju, ali imaju pravo posjedovati zgrade i građevine odvojene od zemlje. Postoje dva načina da dobijete vlasništvo nad kućom odvojeno od zemljišta: a) - gradite kuću na zakupljenom zemljištu (sa ili bez fiksnog građevinskog prava - superficija) ili b) - kupujete postojeću kuću odvojeno od zemljišta i unajmljujete zemljište. Prijenos postojeće kuće mora biti u pisanom obliku i registriran kod nadležnog tijela (Ured za zemljište ili njegova podružnica). Postupak prijenosa vlasništva postojeće građevine započinje podnošenjem odgovarajućeg zahtjeva područnom Uredu za zemljište, nakon čega se u roku od 30 dana raspisuje javni oglas o prodaji navedene nekretnine na navedenom području, nakon čega mjesni Ured sastavlja potrebne dokumente o prijenosu prava. Treba napomenuti da vlasništvo kuće na zemljišnoj čestici u tuđem vlasništvu spada u kategoriju prava korištenja zemljišta (primjerice, temeljem ugovora o zakupu zemljišta i/ili superficija). Prestankom prava korištenja zemljišne čestice prestaje i vlasništvo kuće na toj zemljištu.
5.2 - Tabian Baan (kućni dokument), izgovara se Tabien Ban, vladin je dokument koji prikazuje službenu adresu zgrade i navodi (Tajlandske) ljude koji tamo žive. U dokumentu može biti navedeno ime vlasnika, ali u slučaju stranog vlasnika to nije potrebno. Važno je napomenuti da u Tajlandu ne postoje službeni dokumenti koji bi potvrdili vlasništvo nad kućom (za razliku od zemljišta). Tabian Baan nije dokument kojim se potvrđuje vlasništvo nad kućom, već je samo dokaz o uknjižbi kuće i njenih stanara, svojevrsni izvod iz kućne knjige. Neizravna potvrda vlasništva nad zgradom može biti: a) - građevinska dozvola s tlocrtom koju izdaje općina ili lokalna uprava okruga (Tambon Administrative Organisation, ili na tajlandskom - ili Bor Tor), ili b) - službenik registriran kod ugovor o kupoprodaji zemljišnog odjela (za postojeću kuću, ne za kuću u izgradnji). Što se tiče Tabien Bana, postoje dvije opcije: tzv. "plava knjiga" (Thor.Ror.14) za državljane Tajlanda i "žuta knjiga" (Thor.Ror.13) za strance.
6. Vlasništvo nekretnine tajlandskog supružnika u braku sa strancem
Stranci koji su u zakonskom braku s tajlandskim državljaninom ne mogu posjedovati zemlju u Tajlandu, niti mogu imati zemljišni udio u zajedničkom obiteljskom vlasništvu. Štoviše, Zemljišni odjel dopušta registraciju osobnog vlasništva nad zemljom za tajlandskog državljanina koji je u braku sa strancem samo ako oba supružnika potpišu zajedničku izjavu da su sredstva korištena za stjecanje takvog zemljišta vlastita sredstva tajlandskog supružnika. To znači da je zemljište (a često i zemljište, kuća i u nekim slučajevima stan) stečeno kao osobno vlasništvo tajlandskog supružnika i stoga nije predmet zajedničkog vlasništva i upravljanja (koje se u tajlandskom pravu naziva Sin Somros). Ovo se načelo temelji na pravilu iz članka 1472. Građanskog i Trgovačkog zakonika, koji utvrđuje da ako je osobna imovina zamijenjena za drugu imovinu (u ovom slučaju zemljište), tada ta imovina mora biti osobna imovina. Strani supružnik nema vlasnička prava na takvu imovinu, kako je propisano tajlandskim obiteljskim zakonom koji uređuje imovinske odnose između supružnika. Tajlandski supružnik bit će jedini vlasnik i upravitelj zemljišta i, kao osobno vlasništvo, ovo zemljište neće biti uključeno u zajedničku imovinu koja će se podijeliti u slučaju razvoda.
7. Nominalno vlasništvo
Nominirano vlasništvo je kada je zemljište izvorno stekao ili ga je stekao tajlandski državljanin koji djeluje u ime stranca ili djeluje kao agent stranca u zemljišnoj transakciji. U praksi to znači da stranac kupuje zemljište i upisuje vlasništvo na ime tajlandskog državljanina, dobivajući zauzvrat pravo zakupa, pravo izgradnje (superficies) ili pravo plodouživanja. Ova se transakcija može kombinirati s ugovorom o zajmu, a ponekad i s hipotekom. Ovaj pravni aranžman je zakonit sve dok tajlandski državljani nisu ograničeni u ostvarivanju svojih apsolutnih prava vlasništva nad zemljištem, koja su u biti pravo raspolaganja zemljištem, uključujući pravo opterećivanja, prodaje i prijenosa zemljišta. Ako su takva prava ograničena, a razlog za takva ograničenja je strani državljanin, tada se može smatrati da je tajlandski vlasnik primio zemlju u skladu s člankom 96. Zemljišnog zakonika kao "lažna osoba umjesto stranca". Ako se dokaže da je takva transakcija kvalificirana u skladu s člankom 96. Zemljišnog zakonika, i stranci i državljani Tajlanda mogu biti kažnjeni novčanom kaznom ili čak zatvorom.
8. Pravo korištenja imovine (plodouživanje)
Pravo korištenja stvari (usufruct) je sporazum (ugovor) prema kojem se pravo posjedovanja ili korištenja tuđe nekretnine stječe na razdoblje do 30 godina (a ne dulje od očekivanog trajanja života osobe koja je to dobila). pravo – plodouživanje). Također, uzufrukt u Tajlandu može dati pravo korištenja i raspolaganja nekretninama doživotno. U tom slučaju takva prava korištenja i raspolaganja nekretninom vrijede za vrijeme trajanja plodouživatelja. Nakon njegove smrti nekretnina se vraća vlasniku. Često se članu obitelji, kao što je supružnik stranac, dodjeljuje pravo plodouživanja, koje mu jamči doživotno pravo korištenja nekretnine upisane na ime tajlandskog supružnika čak i u slučaju smrti tajlandskog supružnika - vlasnika).
Plodouživatelj (korisnik plodouživanja) nema pravo prodati nekretninu (to pravo ostaje uknjiženom vlasniku nekretnine) te je u skladu s člancima 1417.-1428. Građanskog i Trgovačkog zakona plodouživatelj dužan održavati imovinu u dobrom stanju i brinuti se o imovini. Ako plodouživatelj ne može ispuniti te uvjete, a stvar izgubi na vrijednosti ili je u lošem stanju, vlasnik ima pravo prestati pravo plodouživanja. Plodouživatelj odgovara za oštećenje ili propast stvari, osim ako dokaže da šteta nije nastala njegovom krivnjom. Provedba sheme plodouživanja u određenim okolnostima može biti učinkovito sredstvo zaštite stranog supružnika i tijekom trajanja njegovog ili njezinog braka u Tajlandu i nakon smrti njegovog ili njezinog tajlandskog supružnika, no u nekim slučajevima plodouživanje nije najbolja opcija.
9. Pravo izgradnje (površine)
Superficies, odnosno pravo izgradnje (članci 1410.-1416. Građanskog i trgovačkog zakonika) u Tajlandu je jedno od građanskih prava u području nekretnina. Pravo superficija pravno odvaja vlasništvo nad zemljištem od prava na bilo što što se na tom zemljištu nalazi. Da bi pravo etažiranja bilo valjano, mora biti upisano u zemljišnom listu. Pravo superficija može se upisati ili kao posebno (samostalno) pravo ili kao pomoćno (popratno) pravo u kombinaciji s ugovorom o zakupu zemljišta. Osoba kojoj je ugovorom priznato pravo superficija stječe u vlasništvo građevine koje je izgradila, a da pritom ne dobiva niti ima pravo vlasništva na zemljištu na kojem su te zgrade izgrađene. Uknjižba prava etažiranja može se provesti prije početka građenja ili tijekom izgradnje zgrade, međutim, ako na tom zemljištu već postoji izgrađena zgrada, tada je prethodno potrebno uknjižiti prijenos vlasništva postojeće zgrade ( te shodno tome platiti porez na takav prijenos).
10. Pravo na prebivalište
Pravo stanovanja/boravišta (čl. 1402-1409 Građanskog i Trgovačkog zakonika) je pravo na besplatno stanovanje u tuđoj kući. Pravo stanovanja razlikuje se od plodouživanja, jer je osobi koja je primila plodouživanje dopušteno prenijeti provedbu svojih prava na treću osobu (ali ne i sam plodouživanje), dok se pravom boravka utvrđuje isključivo mogućnost življenja u namjenski prostor za određenu osobu i članove njezine obitelji, bez prava na ostvarivanje bilo kakve dodatne materijalne koristi od poslovanja te nekretnine. Ugovor o pravu na stanovanje spada u kategoriju stambenog prava. Pravo na prebivalište/prebivalište daje se besplatno, inače će se tumačiti kao “najam imovine”. Pravo boravka može se stvoriti oporukom u Tajlandu (vlasnik navodi pravo stanovanja u oporuci) ili kao dar vlasnika trećoj strani. Pravo stanovanja smatra se ostvarenim nakon odobrenja i uknjižbe u Uredu za zemljište isprave o vlasništvu zemljišta na kojem se nalazi navedena nekretnina.
11. Pravo ograničenog korištenja zemljišne čestice (služnost)
„Nekretnina može biti predmet služnosti, na temelju koje vlasnik te nekretnine snosi određene obveze ili je ograničen u izvršavanju određenih prava koja su mu svojstvena kao vlasniku u korist druge nekretnine.” Služnost se obično sastoji od dvije ili više odvojenih nekretnina/zemljišnih čestica, od kojih jedna(e) primaju teret, a druge(e) primaju korist od služnosti. Opterećena zemljišna čestica naziva se poslužna, a korisna parcela gospodarska. Služnost može uključivati različite vrste tereta i pogodnosti, ali najčešće se ovim pravnim mehanizmom utvrđuje pravo korištenja bunara koji se nalaze na susjednim česticama, korištenja pristupnih putova, polaganja vodovoda, cjevovoda i drugih elemenata komunalnih usluga preko teritorija drugih čestica. . Uknjiženo pravo služnosti važno je pravo kada je zemljišna čestica okružena drugim česticama bez izravnog pristupa javnim cestama. U tom slučaju pravo služnosti dodijeljeno služnošću susjednim česticama jamči nesmetan pristup do dominantne čestice.
12. Kupnja nekretnine s tajlandskom tvrtkom koju kontroliraju stranci
Sve do 2006., kada su izdani novi propisi za Urede zemljišnog odjela (zajedno s Ministarstvom unutarnjih poslova), bilo je uobičajeno da stranci koriste tajlandske tvrtke za kupnju zemljišta ili stanova iz tajlandske kvote. Sve dok je tvrtka imala većinu dionica u vlasništvu tajlandskih dioničara (i bilo je više tajlandskih dioničara nego stranih), tvrtka se tretirala kao svaka druga tajlandska tvrtka. Međutim, vlada je sada uvela određena ograničenja za borbu protiv nezakonitog korištenja tajlandskih tvrtki i nominiranih dioničara od strane stranaca. Prema novim pravilima, dužnosnici Odjela za zemljište i poslovni razvoj sada moraju slijediti posebne procedure i provoditi dodatne provjere kada se suoče s tajlandskom tvrtkom sa stranim dioničarima ili stranim direktorom s ovlastima potpisivanja. Ovi postupci imaju za cilj spriječiti strance da zlouporabe tajlandske nominirane dioničare i fiktivna društva.
Praksa korištenja holding kompanija za kupnju nekretnina od strane stranaca više nije tako česta kao što je bila. Kako bi uspješno prošli sve nove provjere u Zemljišnom odjelu, danas se stranim kupcima koji žele uknjižiti vlasništvo nad tvrtkom ne preporučuje da od samog početka stavljaju svoje ime na osnivačke dokumente. Tek nakon što je vlasništvo registrirano kao 100% tajlandska tvrtka, dio povlaštenih dionica (do 49%) može se prenijeti na stranog vlasnika. Imajte na umu da je tajlandska tvrtka osnovana isključivo kao "paravan" za ostvarivanje stranog vlasništva nad zemljišnom imovinom nezakonita, što vlasništvo nad takvom imovinom čini nezakonitim. Tvrtka koja posjeduje nekretnine mora obavljati tekuću djelatnost, podnositi godišnje bilance i osigurati ispravno računovodstvo. Takva tvrtka ne može biti "stavljena u naftalin".
13. Državna potvrda o zemljišnom pravu
Najvažniji dio svake investicije u nekretninu je dokumentacija o vlasništvu nad zemljištem. Državni zemljišni list je dokument koji izdaje Zemljišni odjel. Ovim dokumentom se izjavljuje i službeno potvrđuje zakonsko pravo vlasništva ili raspolaganja zemljišnom česticom, njezin topografski status, kao i prava, obveze i tereti te imovine. Mora se reći da u Tajlandu postoji prilično kompliciran sustav takvih potvrda, jer uz glavni dokument postoji nekoliko "derivata" koji služe različitim svrhama potvrda. Glavni, “glavni” dokument kojim se utvrđuju prava vlasništva nad zemljištem kako prema shemi punog vlasništva preko poduzeća (freehold), tako i na osnovi zakupa (leasehold) je tzv. Chanote (na tajlandskom Chanote ili Nor. Sor. Si 4 Jor, N.S.4.J). Sljedeći po važnosti je Nor Sor Sam Gor (N.S.4.G). Manje je atraktivan Nor Sor Sam (N.S.3), jer ovaj dokument ne istražuje i precizno ne potvrđuje granice zemljišta u odnosu na susjedna područja. Takvo se zemljište može prodati samo uz 30-dnevnu javnu obavijest, a tijekom tog vremena susjedi mogu osporiti granice posjeda (a ova praksa nije neuobičajena). Ova vrsta zemljišnog lista može se "nadograditi" na N.S.3.G ili Chanot.
Navodimo sve opcije za potvrde o vlasništvu nad zemljištem koje izdaje Zemljišni ured Tajlanda: Sor Kor Nung (S.K. 1), Nor. Sor. Pjesma (N.S. 2), Nor. Sor. Saam (N.S. 3), Nor. Sor. 3 Gor (N.S. 3 G.), Nor. Sor. 3 Khor (N.S. 3 K.), Nor. Sor. 5 (N.S. 5), Nor. Sor. 4 Jor (N.S. 4 J.) ili Chanot. Dokumenti izdani od drugih državnih tijela: Sor. Por. Gor. 4-01 (S.P.G. 4-01), Sor. Tor. Gor. (S.T.G.), Por. Bor. Tor. 5 (P.B.T. 5), Nor. Kor. 3 (N.K. 3), Gor. Sor. Ni. 5 (G.S.N. 5)
14. Porezi i naknade pri prijenosu prava na nekretninama
Kada kupujete jedinicu slobodnog vlasništva u projektu koji je licenciran prema Zakonu o etažiranju u Tajlandu ili kada kupujete nekretninu od državnog poduzetnika, zakoni o zaštiti potrošača određuju koliko investitor može naplatiti kupcu ne više od 50% poreza na prijenos vlasničkih prava . U svim ostalim slučajevima, budući da ne postoji zakonska odredba o tome kako se porezi i naknade na promet nekretnine trebaju raspodijeliti između kupca i prodavatelja, takva se raspodjela mora dogovoriti u sklopu kupoprodajnog ugovora. Poreze i naknade na prijenos vlasništva naplaćuju zemljišni odjeli i primjenjuju se na etažno vlasništvo, zemljišne parcele, kuće zajedno sa zemljišnim parcelama, kao i do kuće bez zemljišne parcele prenesene u vlasništvo. Ove naknade i porezi uključuju: državni porez na promet (2%), posebni porez na poslovanje (3,3% ako je primjenjivo), biljegovinu (0,5%, ne plaća se ako se plaća posebni porez na poslovanje), porez na dohodak (za tvrtke fiksne stope od 1%, za pojedince - progresivna ljestvica).
15. Porez na imovinu
Tajland trenutačno ne nameće poreze na zemljište i imovinu osim ako se takvo zemljište ili imovina koristi u komercijalne svrhe (dana u zakup, koristi se kao imovina tvrtke, koristi se u svrhe skladištenja, je ulaganje, drugim riječima - ako se zemljište i imovina ne koriste za osobnu rezidenciju vlasnika). U ovom slučaju, godišnji porez na zemljište i imovinu naplaćuje se u iznosu od 12,5% od stvarnog ili procijenjenog prihoda od najma. Postoje planovi za reformu postojećeg poreznog sustava i uvođenje univerzalnog poreza na imovinu. U nekim područjima Tajlanda također postoji mali regionalni razvojni porez (odnosi se samo na neizgrađeno zemljište).