Niejednokrotnie zdarzało się, że prawnik przychodząc po pomoc i poradę w sprawie konkretnego mieszkania, zaczął odradzać i wprowadzać kupującego w błąd, proponując swoje projekty, z których czerpie korzyści. Kieruje nim chęć natychmiastowego zysku. Reputacja nie jest dla niego ważna, ponieważ nie pozycjonuje się jako agencja nieruchomości. W rezultacie otrzymasz projekt, który przyniesie więcej korzyści prawnikowi.
Szczególnie winni są „nasi” prawnicy. W Tajlandii nie ma rosyjskojęzycznych prawników! Pamiętaj to. Są tłumacze, którzy tłumaczą to, co mówią im tajscy doradcy prawni. Innymi słowy, zwracając się do rosyjskojęzycznego prawnika, zwracasz się do tłumacza języka angielskiego (najlepiej tajskiego). Jest to pośrednik, który jest zainteresowany sprzedażą Ci swoich propozycji, ale nie doradztwem.
WAŻNY! Kupując nieruchomość od dewelopera, zawsze otrzymasz umowę przetłumaczoną na Twój język ojczysty do wglądu. Firma zatrudnia prawników, którzy pomogą Ci przygotować niezbędne dokumenty za mniejsze pieniądze i bez ryzyka.
Nie wierzysz nam? Możesz to łatwo sprawdzić, kontaktując się z dowolnym z nich. Jeśli nawiążesz kontakt, bądź bardziej wytrwały i nie daj się zmanipulować.
Firma Viel. Kancelaria Prawna Viel świadczy pełen zakres usług prawnych na terenie Phuket.
Viel to kancelaria prawnicza w Phuket z wieloletnim doświadczeniem. Prawnicy i adwokaci firmy to certyfikowani specjaliści z Tajlandii i Rosji.
Kontaktując się z Viel, Otrzymujesz wysokiej jakości pomoc prawną wykwalifikowani specjaliści z zakresu prawa cywilnego i karnego Tajlandii.
Niezaprzeczalna zaleta usług prawnych Viel– wszystkie usługi świadczone są dla Ciebie w języku rosyjskim. W ten sposób rosyjskojęzyczny prawnik pełniej zrozumie istotę Twoich pytań i w związku z tym będzie mógł udzielić Ci szczegółowych, szczegółowych odpowiedzi; wyjaśni wszystkie możliwe konsekwencje lub niezbędne działania specjalnie w Twojej sytuacji.
Usługi prawne w Phuket przy Viel: +66-841-703-496
Reprezentowanie interesów klienta w Phuket:
- we władzach państwowych i samorządach lokalnych Phuket.
- w sądach wszystkich szczebli.
- w policji.
- w organach śledczych i śledczych.
Obsługa transakcji nieruchomościowych:
- doradztwo przy nabyciu nieruchomości w Phuket.
- sporządzanie umów regulujących stosunki z nieruchomościami: najmu, kupna-sprzedaży i inne.
- sprawdzenie czystości transakcji.
- sprawdzenie dewelopera i jego dokumentacji dla nieruchomości w budowie.
- otwarcie firmy w celu zakupu ziemi w Phuket.
Usługi prawne w Phuket. Inwestycja:
Tajlandia to kraj stale rozwijający się, który przyciąga coraz więcej inwestycji zagranicznych. Wynika to z prawidłowej polityki rządu, stabilnej gospodarki Tajlandii i dobry procent dochodów z zainwestowanych środków. Jednak jak w każdym kraju, w Tajlandii należy inwestować ostrożnie, wziąć pod uwagę wszelkie możliwe ryzyko i obliczyć zwrot z inwestycji.
Firma prawnicza Viel Od wielu lat korzystnie współpracuje z rosyjskimi inwestorami, którzy już uzyskują dochody z zainwestowanych środków.
Podstawowe usługi prawne w Phuket w zakresie inwestycji:
Udział w przetargach sprzedaży zajętych nieruchomości przez państwo i banki.
- kredyt pod zabezpieczenie samochodu lub nieruchomości.
- pilny zakup nieruchomości w Tajlandii po cenie niższej od ceny rynkowej, z późniejszą jej sprzedażą.
Kancelaria prawnicza Viel nie stoi w miejscu, stale wyszukując nowe otwarte możliwości opłacalnej inwestycji, o czym informuje inwestorów.
Haris & Associates specjalizuje się we współpracy z klientami, aby pomóc im osiągnąć swoje cele i przezwyciężyć wyzwania prawne w dowolnym miejscu w Tajlandii. Za pośrednictwem lokalnej platformy z biurami w kluczowych tajskich miastach, takich jak Chiang Mai, Bangkok i Phuket, prawnicy firmy pomagają klientom odnieść sukces. Pierwsze kilka lat naszej działalności charakteryzowało się powolnym i stałym wzrostem bazy klientów, gdy postanowiliśmy zostać lokalną firmą rozwiązującą najbardziej złożone problemy prawne naszych klientów w Phuket. Uznając wartość zapewniania kompleksowych porad klientom lokalnym i międzynarodowym, od pierwszego dnia staraliśmy się opracować szereg uzupełniających się praktyk, takich jak nieruchomości, imigracja, biznes, licencjonowanie technologii, notariusz, rodzina, obrażenia ciała i inne. Stały rozwój klientów skłonił nas do podjęcia decyzji o znacznym rozszerzeniu oferowanej klientom praktyki, obejmującej restrukturyzację, finansowanie, nieruchomości i spory sądowe.
Dedykowany obsłudze klienta
Haris & Associates angażuje się w pomaganie klientom w realizacji ich strategii biznesowych, obsłudze nieruchomości, sprawach majątkowych i usługach prawnych na terenie całego Królestwa. Klienci polegają na zdolności Kancelarii do znajdowania innowacyjnych rozwiązań złożonych problemów prawnych, a prawnicy Haris & Associates korzystają z doświadczenia i zasobów Kancelarii, aby pomóc klientom przezwyciężyć te wyzwania. Platforma Haris & Associates skupia się na zapewnieniu jak najbardziej kompleksowego podejścia do obsługi klienta.
Firma oferuje:
Dzięki dogłębnemu doświadczeniu w zakresie lokalnego prawa tajskiego nasi prawnicy odnoszą sukcesy w kwestiach prawnych i zakładaniu działalności gospodarczej
podejście oparte na rozwiązaniach zapewniające innowacyjne i rzetelne doradztwo handlowe
Optymalnie dobrane zespoły regionalne, które zapewniają opłacalne usługi wysokiej jakości
Kultura nastawiona na nawiązywanie i rozwijanie długotrwałych relacji z klientami
Aby zapewnić doskonałą obsługę, staramy się zatrudniać wyłącznie najbardziej wykwalifikowanych i kreatywnych prawników. Wierzymy, że urzędnicy dostarczają cennego doświadczenia. Od samego początku Haris & Associates jest NAJWYŻSZEJ OCENY kancelarią prawniczą w Phuket, Krabi, Phang Nga i innych częściach południowej Tajlandii, a obecnie rozszerza działalność na Bangkok i Chiang Mai. Wierzymy, że nasze podstawowe wartości i spersonalizowane podejście są odpowiedzialne za nasz sukces w tych obszarach, a także za dostarczanie naszym klientom spójnych wyników.
Prawnik - zakup nieruchomości w Phuket: ważne
W kraju takim jak Tajlandia istotne jest doświadczenie i profesjonalizm pracowników Kancelarii. Wynika to z faktu, że wszystkie przepisy w Tajlandia są bardzo specyficzne i mogą mieć różne interpretacje. W zaprezentowanym Państwu artykule podajemy kilka zaleceń dotyczących wyboru prawnika i kancelarii prawnej, jakiej należy dokonać, zakup nieruchomości w Tajlandii.
Prawnik -: informacja
Prawie każdy, kto zwraca się do nas z pytaniami nabycie i wynajem nieruchomości Należy pamiętać, że większość materiałów publikowanych w Internecie jest sprzeczna. Nawet w artykułach pisanych przez prawników można znaleźć różne odpowiedzi na to samo pytanie. Niektórzy konsultanci uważają, że najbardziej niezawodną opcją jest otwarcie tajskiej firmy. Inni są całkowicie przekonani, że trzeba zadowolić się wynajmem długoterminowym. Są też konsultanci, którzy oferują swoim klientom tak wątpliwe opcje, jak fikcyjne małżeństwo z obywatelem Tajlandii. Dlatego dość łatwo jest się tutaj pomylić.
Prawnik - zakup nieruchomości w Phuket: cele
Najpierw musisz określić cel kontaktu z prawnikiem. Jednym z najważniejszych zadań prawnika jest znalezienie i zaoferowanie klientowi najbardziej niezawodnej i skutecznej opcji w jego konkretnej sprawie. Metoda, którą z powodzeniem zastosowali Twoi znajomi, może okazać się niemożliwa w Twojej konkretnej sytuacji.
Przy zakupie nieruchomości, staniesz przed wieloma poważnymi pytaniami dotyczącymi transferów, sprzedaży i spadku. Z kwestią przedłużenia umowy na nowy okres staniesz także w obliczu ustalenia warunków przedłużenia. Wszystkie te niuanse muszą być zapisane w dokumentach.
Prawnik - zakup nieruchomości w Phuket: konsultacje
Zdecydowana większość ekspertów jest zgodna, że podpisywać cokolwiek należy dopiero po konsultacji z prawnikiem.
Aby uzyskać bardziej obiektywną ocenę sytuacji, możesz także zwrócić się o poradę do jakiegoś bezinteresownego specjalisty.
Należy pamiętać, że ustawodawstwo takiego kraju jak Tajlandia nie zapewnia czystości dokumentów potwierdzających tytuł właściciela innymi słowy za weryfikację dokumentów odpowiada nabywca nieruchomości. Wszystkie dokumenty znajdujące się na liście dokumentów niezbędnych do rejestracji własności muszą zostać sprawdzone i zweryfikowane w województwie, do którego należy kupowana nieruchomość.
Prawnik - zakup nieruchomości w Phuket: zapłata
Jeśli chodzi o opłaty, dość powszechne jest przekonanie, że usługi prawne są drogie, jednak nie jest to prawdą. W większości przypadków można uzgodnić z prawnikiem stałą stawkę za jego usługi, a nie stawkę godzinową. Kancelarie prawnicze, które ugruntowały swoją pozycję na tym rynku, najczęściej udzielają swoim klientom pierwszych całkowicie bezpłatnych konsultacji. Prowadząc konsultację, osoba kontaktująca się z Kancelarią Prawną otrzymuje najświeższe informacje, dzięki którym może uniknąć w przyszłości wielu nieprzyjemnych chwil.
Jeśli nadal masz pytania dotyczące zakupu lub wynajmu nieruchomości w Tajlandii, napisz do nas lub zadzwoń!
Tajlandzkie prawo dotyczące nieruchomości jest pod wieloma względami podobne do ich zachodnich odpowiedników, podobnie jak Kodeks cywilny opiera się na europejskim prawie cywilnym i kieruje się przepisami krajów prawa zwyczajowego. Jedyną rzeczą, która utrudnia nierezydentom zakup nieruchomości w Tajlandii, jest prawny zakaz posiadania gruntów przez cudzoziemców. Okoliczność ta uniemożliwia cudzoziemcom uzyskanie pełnej własności gruntów i domów.
Podstawowe aspekty prawne nieruchomości w Tajlandii:
1. Ustawodawstwo dotyczące własności gruntów dla cudzoziemców
1.1 - Cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi w Tajlandii, ale (teoretycznie) niektóre kategorie nierezydentów mogą posiadać działki o powierzchni do 1 rai (1600 m2) na terenach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Zezwolenie na taką własność wydaje Rada ds. Inwestycji (art. 96 bis kodeksu gruntów), a aby je uzyskać, konieczne jest, oprócz zakupu działki, zainwestowanie dodatkowych 40 milionów bahtów w tajską gospodarkę (w specjalnie wyznaczone aktywa lub obligacje rządowe). Zezwolenia takie są w praktyce niezwykle rzadkie i wymagają rygorystycznych warunków, m.in. umiejscowienia gruntu na specjalnie wyznaczonym terenie oraz odrębnej zgody Ministra Spraw Wewnętrznych. Ponadto tego prawa własności nie można dziedziczyć. Zatem nawet dla bardzo zamożnych nabywców takie rozwiązanie jest nieskuteczne. Poza tym wyjątkiem we wszystkich pozostałych przypadkach obywatele zagraniczni rygorystycznie W Tajlandii zabronione jest posiadanie ziemi.
1.2 - Firmy zagraniczne z znaczące inwestycje w tajskiej gospodarce mogą otrzymać specjalne przywileje i korzyści związane z prawem do własności gruntów, zgodnie z art. 27 ustawy o promocji inwestycji, a także art. 44 ustawy o Urzędzie ds. Nieruchomości Przemysłowych w Tajlandii oraz w art. 65 ustawy naftowej. Prawa te mogą zostać przyznane tylko na okres funkcjonowania tych firm w Tajlandii.
1.3 - Jedynym środkiem dostępnym dla obcokrajowców w celu kontrolowania swoich inwestycji w grunty w Tajlandii jest uczestnictwo Tajska firma, z zastrzeżeniem większości tajlandzkich akcjonariuszy (zarówno pod względem procentu udziałów, jak i liczby współwłaścicieli) w drodze mechanizmu akcji uprzywilejowanych. Mimo że posiadanie gruntów przez tajlandzką spółkę z kapitałem zagranicznym (do 49%) nie stoi w sprzeczności z tajskim prawem gruntowym, w większości przypadków sposób realizacji tego mechanizmu budzi kontrowersje lub wręcz jest nielegalny. Od 2006 roku rząd Tajlandii wprowadził ograniczenia w sprawie nadużyć tajskich podmiotów prawnych mających na celu obejście istniejących zakazów prawnych dotyczących wdrażania praw własności obcych gruntów w Tajlandii.
1.4 - Zgodnie z art. 93 Kodeksu gruntowego cudzoziemiec, który jako spadkobierca prawny ubiega się o nabycie prawa własności do gruntu w drodze dziedziczenia, może uzyskać takie prawo własności za zgodą Ministra Spraw Wewnętrznych. Należy pamiętać, że artykuł 93 dotyczy tylko w stosunku do cudzoziemców będących prawnymi spadkobiercami działki na podstawie umowy dziedziczenia(Artykuł 86) i NIE ma zastosowania do osób będących prawnymi spadkobiercami tajskiego małżonka. Ponieważ Tajlandia nie ma obecnie żadnych umów międzynarodowych regulujących prawa do dziedziczenia gruntów, żaden cudzoziemiec nie ma umowy o dziedziczeniu nie otrzyma zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych. Ta kategoria zagranicznych spadkobierców, po otrzymaniu odziedziczonej ziemi, nie będzie mogła zarejestrować oficjalnych praw własności i musi ją sprzedać w ciągu roku od daty otrzymania.
2. Zakup mieszkania własnościowego (własność zagraniczna)
2.1 - Obcokrajowcy (osoby fizyczne i prawne) mogą posiadać* mieszkanie (apartament lub apartament) w Tajlandii, pod warunkiem, że mieszkania te są uwzględnione w tzw. „kontynencie zagranicznym” kondominium. Nierezydenci kupujący mieszkanie w Tajlandii muszą spełniać wymogi określone w art. 19 tajlandzkiej ustawy o kondominium. Prawo do pełnej bezwarunkowej własności (freehold) mieszkań w Tajlandii oznacza, że:
- nie więcej niż 49% procent całkowitej powierzchni mieszkalnej w kondominium może znajdować się w rękach zagranicznych, pozostałe 51% musieć należą do tajskich osób fizycznych lub prawnych (na przykład, jeśli kondominium ma 100 identycznych mieszkań, wówczas obcokrajowcy mogą kupić tylko 49 z nich);
- jeżeli istnieje możliwość nabycia mieszkania przez nierezydenta, nabywcę zagranicznego musi odpowiadać przepisy art. 19 ustawy o kondominium, co co do zasady oznacza wymogi prawne i udokumentowane przelew walutowy w kwocie odpowiadającej cenie zakupu oraz oficjalna wymiana określonej kwoty na baht tajski w Tajlandii.
* Uwaga: Możliwość posiadania mieszkań przez cudzoziemców możliwa jest wyłącznie w mieszkaniach własnościowych zarejestrowanych i licencjonowanych zgodnie z Ustawą o wspólnotach mieszkaniowych.
2.2 - W przypadku wyprzedania kwoty zagranicznej w projekcie kondominium mieszkania z pozostałej części „tajskiej” mogą zostać przekazane obcokrajowcom na własność na podstawie umowy najmu (dzierżawy). W Tajlandii nie ma specjalnego ustawodawstwa regulującego stosunek prawny wynajmu mieszkań dla obcokrajowców (w przeciwieństwie do całkowitego prawa własności, które reguluje ustawa o kondominium). Dzierżawa określa prawo do korzystania i rozporządzania nieruchomością (mieszkaniem) przez okres ustalony umową. Z prawnego punktu widzenia dzierżawa mieszkania w kondominium w Tajlandii jest umową najmu zwykłego: najemca nie otrzymuje aktu własności na swoje nazwisko, nie może sprzedać mieszkania, nie ma współwłasności we wspólności lokalu wspólnoty mieszkaniowej, nie ma on prawa głosu na walnych zgromadzeniach współwłaścicieli wspólnoty mieszkaniowej Po upływie ustalonego w umowie okresu dzierżawy należy go przedłużyć (na życzenie właściciela) lub zwrócić rzeczywistemu właścicielowi wszelkie prawa do korzystania i rozporządzania nieruchomością. Do umowy najmu mieszkania stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i handlowego dotyczące najmu, dzierżawy i dzierżawy nieruchomości (), a jako transakcja najmu umowa najmu podlega przepisom podatkowym („podatek od czynszu” nałożony na wynajmującego ).
3. Zakup przez obcokrajowców mieszkań niezarejestrowanych zgodnie z Ustawą o kondominium w Tajlandii
W Tajlandii istnieją dwa rodzaje budynków mieszkalnych – mieszkania własnościowe, zarejestrowane i licencjonowane przez Departament Gruntów, oferujące pełną i bezwarunkową własność mieszkań, oraz budynki mieszkalne, które NIE posiadają pozwolenia na mieszkanie i w związku z tym nie zapewniają indywidualnej prawa własności mieszkań. Z zewnątrz te dwa typy budynków mogą wyglądać dokładnie tak samo, ale z prawnego punktu widzenia istnieje między nimi duża różnica. Kondominia zarejestrowane i licencjonowane przez Wydział Gruntów muszą spełniać przepisy Ustawy o kondominium, które ustanawiają indywidualne prawa własności poszczególnych właścicieli mieszkań, prawa współwłasności części wspólnych oraz wspólne zarządzanie budynkiem przez wszystkich właścicieli mieszkań. Budynki niezarejestrowane jako wspólnoty mieszkaniowe nie są regulowane specjalnymi przepisami dotyczącymi wspólnot mieszkaniowych, natomiast deweloper (właściciel) budynku mieszkalnego może sprzedać prawa do użytkowania i zbywania (ale nie całkowitej własności własnościowej) mieszkań na własnych zasadach i na własnych warunkach. Istnieje wiele schematów umownych sprzedaży takich mieszkań – od timesharingu i prostego dzierżawy (czynsz), po dzierżawę połączoną z posiadaniem udziałów w spółce holdingowej. Należy jednak zachować ostrożność, ponieważ takie programy nie zapewniają indywidualnych praw własności, a kupujący nie otrzymują tego samego stopnia ochrony ustawowej, co nabywcy lokali w zarejestrowanych wspólnotach mieszkaniowych. W takim przypadku konieczne jest potrójne sprawdzenie istniejących schematów umownych i propozycji dewelopera (schemat najmu, zasady zarządzania budynkiem, bieżące i planowane koszty utrzymania i zarządzania budynkiem).
4. Wynajem, najem i leasing w Tajlandii
4.1 - W ustawodawstwie tajskim nie ma zapisów, które odrębnie regulowałyby kwestie leasingu nieruchomości (oddzielając je od ogólnych przepisów dotyczących leasingu nieruchomości). Wynajem nieruchomości w Tajlandii to umowa najmu nieruchomości, która musi być zgodna z odpowiednimi artykułami w sprawie najmu i dzierżawy nieruchomości(art. 537-571) Kodeks cywilny i handlowy. Jedną z wad przepisów dotyczących wynajmu nieruchomości w Tajlandii jest to, że umowa najmu faktycznie określa osobisty prawo własności najemcy, które przystanki w przypadku jego śmierci. Tajskie prawo nie daje spadkobiercom najemcy prawa do automatycznego dziedziczenia umowy najmu i z tego samego powodu najemca nie ma prawa podnajmować wynajmowanej nieruchomości bez zgody właściciela. Umowa najmu nie ulega zawieszeniu w przypadku śmierci właściciela (art. 569), lecz śmierć właściciela anuluje wszelkie dodatkowe obowiązki wynajmującego (np. obowiązek przedłużenia okresu najmu). Śmierć najemcy może skutkować wypowiedzeniem umowy najmu. Śmierć wynajmującego lub przeniesienie własności na inną osobę może również skutkować wygaśnięciem umowy najmu, co najemca może jedynie częściowo zakwestionować w procesie przeciwko następcy prawnemu właściciela.
4.2 - Najem w Tajlandii można zawrzeć na okres nieprzekraczający 30 lat. Wraz z wygaśnięciem umowy wygasają także prawa najmu. Niektóre umowy leasingu na zakup dla obcokrajowców oferują dłuższe warunki i szersze prawa niż te ustanowione i egzekwowane przez tajskie przepisy dotyczące najmu i najmu. Takie umowy między sprzedającym a najemcą mogą mieć charakter złożony i muszą co najmniej oddzielać własność domu od własności gruntu. Jednocześnie często określają dodatkowy 30-letni okres dzierżawy i obowiązek (określony w umowie lub aneksie do umowy) przekazania działki na własność. Z prawnego punktu widzenia takie transakcje nie są chronione prawem tajskim i można je uznać za nieważne i nielegalne, ponieważ cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi, a okres dzierżawy nie może przekraczać 30 lat.
Należy pamiętać, że zgodnie z nowym rozporządzeniem (2008) wydziały gruntów mają obowiązek odmówić rejestracji umów dzierżawy zawierających nieważne lub niezgodne z prawem postanowienia: takie jak przeniesienie własności gruntu na cudzoziemca lub opłacony z góry prawo najemcy do przedłużenia umowy najmu o 30 lat. W ostatnim czasie podejmowane są próby uwzględnienia takich zapisów nie w samej treści umowy, ale w odrębnych załącznikach (które nie są zgłaszane do rejestracji), mimo że Wydział Gruntów uważa takie sposoby sprzedaży za nieważne lub nielegalne.
4.3 - Oficjalny i legalny deweloper ma obowiązek zawrzeć w swoich umowach sprzedaży nieruchomości (domów i mieszkań) będących pełną i bezwarunkową własnością (freehold) postanowienia w pełni zgodne z obowiązującymi normami i przepisami dotyczącymi ochrony praw konsumentów. Jednocześnie deweloper nie jest ograniczony takimi normami prawnymi przy przekazywaniu nieruchomości cudzoziemcowi na podstawie umowy najmu (dzierżawy). W tym przypadku deweloper ma swobodę wyboru warunków umowy i może zawrzeć w umowie najmu różne korzystne dla niego postanowienia, które mogą zwiększyć sprzedaż, ale jednocześnie wprowadzać w błąd (np. postanowienia o przedłużeniu najmu do maksymalnie do 90 lat).
5. Posiadanie domu to coś innego niż posiadanie ziemi
5.1 -Cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi, ale mają prawo do posiadania budynków i budowli oddzielonych od ziemi. Istnieją dwa sposoby uzyskania własności domu oddzielnie od gruntu: A) - budujesz dom na dzierżawionej działce (z prawem stałym lub bez - powierzchnie) lub B) - kupujesz istniejący dom oddzielnie od gruntu i dzierżawisz grunt. Przeniesienie istniejącego domu musi mieć formę pisemną i zostać zarejestrowane w odpowiednim urzędzie (Biuro ds. gruntów lub jego oddział). Procedura przeniesienia własności istniejącego budynku rozpoczyna się od złożenia odpowiedniego wniosku w lokalnym biurze Wydziału Gruntów, po czym w ciągu 30 dni zostaje wydane publiczne ogłoszenie o sprzedaży określonej nieruchomości na określonym obszarze, po czym urząd terenowy sporządza niezbędne dokumenty dotyczące przeniesienia praw. Należy zaznaczyć, że posiadanie domu na cudzej działce zalicza się do kategorii praw do korzystania z gruntu (na przykład na podstawie umowy dzierżawy gruntu i/lub nadwyżek). Wraz z wygaśnięciem prawa do korzystania z działki wygasa także własność domu na tej działce.
5.2 - Tabian Baan (dokument rejestracyjny domu), wymawiany Tabien Ban, to dokument rządowy, który podaje oficjalny adres budynku i listę (Tajów) tam mieszkających. W dokumencie może znajdować się nazwisko właściciela, ale w przypadku właściciela zagranicznego nie jest to konieczne. Warto zaznaczyć, że w Tajlandii nie ma oficjalnych dokumentów potwierdzających posiadanie domu (w przeciwieństwie do gruntu). Tabian Baan nie jest dokumentem potwierdzającym własność domu, a jedynie dowodem meldunkowym domu i jego mieszkańców, swego rodzaju wypisem z rejestru domu. Pośrednim potwierdzeniem własności budynku może być: a) - pozwolenie na budowę wraz z planem piętra wydane przez gminę lub samorząd powiatowy (Organizacja Administracyjna Tambon, lub w języku tajskim - Or Bor Tor), lub b) - urzędnik zarejestrowany w umowę kupna-sprzedaży Wydziału Gruntów (dla domu istniejącego, a nie domu w budowie). Jeśli chodzi o Tabien Ban, opcje są dwie: tzw. „niebieska księga” (Thor.Ror.14) dla obywateli Tajlandii i „żółta księga” (Thor.Ror.13) dla obcokrajowców.
6. Własność nieruchomości przez tajskiego małżonka będącego w związku małżeńskim z cudzoziemcem
Cudzoziemcy będący w związku małżeńskim z obywatelem Tajlandii nie mogą posiadać ziemi w Tajlandii ani udziału w gruntach we wspólnej posiadłości rodzinnej. Ponadto Departament Gruntów umożliwia rejestrację tytułu osobistego do gruntu obywatelowi Tajlandii pozostającemu w związku małżeńskim z cudzoziemcem jedynie wówczas, gdy oboje małżonkowie podpiszą wspólne oświadczenie, że środki wykorzystane na nabycie takiego gruntu stanowią środki własne tajskiego małżonka. Oznacza to, że grunt (a często także grunt, dom, a w niektórych przypadkach kondominium) zostaje nabyty jako własność osobista tajskiego małżonka i w związku z tym nie podlega współwłasności ani zarządzaniu (w prawie tajskim zwanym Sin Somros). Zasada ta opiera się na zasadzie art. 1472 Kodeksu cywilnego i handlowego, który stanowi, że w przypadku zamiany majątku osobistego na inny majątek (w tym przypadku grunt), wówczas majątek ten musi stanowić majątek osobisty. Małżonek będący cudzoziemcem nie ma prawa własności do takiego majątku zgodnie z tajskim prawem rodzinnym regulującym stosunki majątkowe między małżonkami. Tajski małżonek będzie jedynym właścicielem i zarządcą gruntu i jako własność osobista grunt ten nie będzie włączany do majątku wspólnego podlegającego podziałowi w przypadku rozwodu.
7. Własność nominalna
Własność nominowana ma miejsce, gdy grunt jest lub został pierwotnie nabyty przez obywatela Tajlandii działającego w imieniu cudzoziemca lub działającego jako agent cudzoziemca w transakcji dotyczącej gruntów. W praktyce oznacza to, że cudzoziemiec nabywa ziemię i rejestruje ją w imieniu obywatela Tajlandii, otrzymując w zamian prawo dzierżawy, prawo do zagospodarowania (powierzchnie) lub prawo użytkowania. Transakcję tę można połączyć z umową kredytową, a czasami z kredytem hipotecznym. To porozumienie prawne jest legalne, pod warunkiem że obywatele Tajlandii nie są ograniczeni w korzystaniu z przysługujących im bezwzględnych praw własności do gruntów, które zasadniczo obejmują prawo do rozporządzania gruntami, w tym prawo do obciążania, sprzedaży i przenoszenia gruntów. Jeżeli takie prawa są ograniczone, a powodem takich ograniczeń jest obcokrajowiec, wówczas można uznać, że tajski właściciel otrzymał ziemię zgodnie z art. 96 kodeksu gruntów jako „manekin w miejsce cudzoziemca”. Jeżeli okaże się, że taka transakcja została zakwalifikowana zgodnie z art. 96 kodeksu gruntów, zarówno obcokrajowcy, jak i obywatele Tajlandii mogą zostać ukarani karą grzywny, a nawet pozbawienia wolności.
8. Prawo do korzystania z nieruchomości (użytkowanie)
Prawo do korzystania z nieruchomości (użytkowania) to umowa (umowa), zgodnie z którą prawo do zajmowania lub korzystania z cudzej nieruchomości zostaje przyznane na okres do 30 lat (nie dłuższy jednak niż średni okres życia osoby korzystającej z tego prawa). - użytkowanie). Ponadto użytkowanie w Tajlandii może zapewniać prawo do użytkowania i zbywania nieruchomości dożywotnio. W takim przypadku takie prawo do korzystania i rozporządzania nieruchomością przysługuje przez cały czas życia użytkownika. Po jego śmierci nieruchomość wraca do właściciela. Często użytkowanie nadawane jest członkowi rodziny, np. małżonkowi zagranicznemu, co gwarantuje mu dożywotnie prawo do korzystania z nieruchomości zarejestrowanej na tajskiego małżonka nawet w przypadku śmierci tajskiego małżonka – właściciela).
Użytkownikowi (użytkownikowi użytkowania) nie przysługuje prawo zbycia nieruchomości (prawo to pozostaje przy zarejestrowanym właścicielu nieruchomości) i zgodnie z art. 1417-1428 Kodeksu Cywilnego i Handlowego, użytkownik obowiązany jest do utrzymywać nieruchomość w dobrym stanie i dbać o nieruchomość. Jeżeli użytkownik nie jest w stanie spełnić tych wymagań, a nieruchomość straci na wartości lub jest w złym stanie, właścicielowi przysługuje prawo zniesienia prawa użytkowania. Użytkownik odpowiada za uszkodzenie lub zniszczenie mienia, chyba że udowodni, że szkoda nie powstała z jego winy. Wdrożenie systemu użytkowania w pewnych okolicznościach może być skutecznym sposobem ochrony małżonka będącego cudzoziemcem zarówno w czasie trwania jego małżeństwa w Tajlandii, jak i po śmierci jego tajskiego małżonka, jednak w niektórych przypadkach użytkowanie nie jest najlepszym rozwiązaniem.
9. Prawo do rozwoju (powierzchowności)
Superficies, czyli prawo do zabudowy (art. 1410-1416 Kodeksu cywilnego i handlowego) w Tajlandii jest jednym z praw obywatelskich w zakresie stosunków nieruchomościowych. Prawo powierzchni prawnie oddziela własność gruntu od prawa do czegokolwiek, co znajduje się na tym gruncie. Aby było ważne, prawo powierzchniowe musi być zarejestrowane w akcie własności gruntu. Prawo powierzchniowe może zostać zarejestrowane albo jako prawo odrębne (samodzielne), albo jako prawo pomocnicze (towarzyszące) w połączeniu z umową dzierżawy gruntu. Osoba, której na mocy umowy przyznano prawo do powierzchni, otrzymuje własność budynków, które wybudowała, nie otrzymując ani nie mając prawa własności do gruntu, na którym te budynki są zbudowane. Rejestracji praw do powierzchni można dokonać przed rozpoczęciem budowy lub w trakcie budowy budynku, jednak jeżeli na tym gruncie znajduje się już budynek, należy najpierw zarejestrować przeniesienie własności istniejącego budynku ( i w związku z tym zapłacić podatek od takiego przeniesienia).
10. Prawo pobytu
Prawo pobytu/pobytu (art. 1402-1409 Kodeksu cywilnego i handlowego) to prawo do bezpłatnego zamieszkiwania w domu należącym do innej osoby. Prawo pobytu różni się od użytkowania, gdyż osoba, która uzyskała użytkowanie, może przenieść wykonywanie swoich praw na osobę trzecią (ale nie samo użytkowanie), natomiast prawo pobytu ustanawia wyłącznie możliwość zamieszkiwania w danym państwie. lokalu przeznaczonego dla konkretnej osoby i członków jej rodziny, bez prawa czerpania jakichkolwiek dodatkowych korzyści majątkowych z użytkowania tej nieruchomości. Umowa o prawie do miejsca zamieszkania należy do kategorii prawa mieszkaniowego. Prawo do miejsca zamieszkania/zamieszkania udzielane jest nieodpłatnie, w przeciwnym razie będzie rozumiane jako „dzierżawa nieruchomości”. Prawo pobytu może zostać ustanowione w Tajlandii poprzez testament (właściciel określa prawo pobytu w testamencie) lub jako prezent od właściciela na rzecz osoby trzeciej. Prawo pobytu uważa się za zrealizowane po zatwierdzeniu i zarejestrowaniu w Urzędzie Wydziału Gruntów dokumentu o własności gruntu, na którym znajduje się określona nieruchomość.
11. Prawo do ograniczonego korzystania z działki (służebność)
„Nieruchomość może być przedmiotem służebności, na mocy której właściciel tej nieruchomości ponosi określone obowiązki lub jest ograniczony w wykonywaniu niektórych praw przysługujących mu jako właścicielowi na rzecz innej nieruchomości”. Służebność zazwyczaj składa się z dwóch lub większej liczby oddzielnych nieruchomości/działek, z których jedna(-y) jest obciążona, a druga(-e) uzyskuje korzyści wynikające ze służebności. Działkę obciążoną nazywa się działką służebną, a działkę korzystającą nazywa się dominującą. Służebność może obejmować różnego rodzaju obciążenia i świadczenia, jednak najczęściej ten mechanizm prawny ustala prawo do korzystania ze studni głębinowych znajdujących się na działkach sąsiadujących, korzystania z dróg dojazdowych, układania wodociągów, rurociągów i innych elementów użyteczności publicznej przez tereny innych działek. . Służebność rejestrowa jest prawem istotnym w przypadku, gdy działka jest otoczona innymi działkami bez bezpośredniego dostępu do dróg publicznych. W tym przypadku prawo służebności zabezpieczone w stosunku do działek sąsiednich służebnością gwarantuje niezakłócony dostęp do działki dominującej.
12. Kupno nieruchomości w tajskiej firmie kontrolowanej przez cudzoziemców
Do 2006 roku, kiedy wydano nowe regulacje dla Biur Departamentu Ziemi (wspólnie z Ministerstwem Spraw Wewnętrznych), częstą praktyką było to, że obcokrajowcy korzystali z tajlandzkich firm w celu nabywania gruntów lub kondominium w ramach kwoty tajskiej. Dopóki spółka miała większość udziałów w rękach tajskich akcjonariuszy (a było więcej akcjonariuszy tajskich niż zagranicznych), traktowano ją jak każdą inną tajską spółkę. Jednakże rząd wprowadził obecnie pewne ograniczenia w celu zwalczania nielegalnego wykorzystywania tajskich spółek i akcjonariuszy nominowanych przez obcokrajowców. Zgodnie z nowymi przepisami urzędnicy Departamentu Gruntów i Rozwoju Biznesu muszą teraz przestrzegać specjalnych procedur i przeprowadzać dodatkowe kontrole w kontaktach z tajlandzką spółką z zagranicznymi udziałowcami lub zagranicznym dyrektorem posiadającym uprawnienia do składania podpisów. Procedury te mają na celu zapobieganie niewłaściwemu wykorzystywaniu przez cudzoziemców tajskich akcjonariuszy nominowanych i spółek fasadowych.
Praktyka wykorzystywania holdingów do zakupu nieruchomości przez cudzoziemców nie jest już tak powszechna jak dawniej. Aby pomyślnie przejść wszystkie nowe kontrole w Wydziale Gruntów, obecnie zagranicznym nabywcom chcącym zarejestrować własność przedsiębiorstwa nie zaleca się od samego początku umieszczania swojego nazwiska na dokumentach założycielskich. Dopiero po zarejestrowaniu nieruchomości jako spółki w 100% tajskiej możliwe jest przeniesienie części udziałów uprzywilejowanych (do 49%) na zagranicznego właściciela. Należy pamiętać, że tajska firma utworzona wyłącznie jako „przykrywka” do wykonywania zagranicznej własności nieruchomości gruntowych jest nielegalna, co sprawia, że posiadanie takiej nieruchomości jest nielegalne. Spółka będąca właścicielem nieruchomości ma obowiązek prowadzenia bieżącej działalności, składania rocznych bilansów oraz dbania o prawidłową księgowość. Takiej firmy nie można „zablokować na czas”.
13. Państwowe zaświadczenie o prawie do gruntu
Najważniejszą częścią każdej inwestycji w nieruchomości jest udokumentowanie własności gruntu. Stanowy akt własności gruntu to dokument wydawany przez Departament Gruntów. Dokument ten deklaruje i oficjalnie potwierdza prawne prawo własności lub rozporządzania działką, jej stan topograficzny, a także prawa, obowiązki i obciążenia tej nieruchomości. Trzeba powiedzieć, że w Tajlandii istnieje dość skomplikowany system takich certyfikatów, ponieważ wraz z dokumentem głównym istnieje kilka „pochodnych”, które służą różnym celom certyfikatów. Głównym, „głównym” dokumentem ustanawiającym prawa własności gruntów zarówno w systemie pełnej własności poprzez spółkę (freehold), jak i na zasadzie dzierżawy (leasehold) jest tzw. Chanote (w języku tajskim Chanote lub Nor. Sor. Si 4 Jor, NS4.J). Następnym najważniejszym jest Nor Sor Sam Gor (NS4.G). Mniej atrakcyjny jest Nor Sor Sam (N.S.3), gdyż dokument ten nie bada i nie potwierdza precyzyjnie granic gruntów w stosunku do obszarów sąsiadujących. Sprzedaż takiego gruntu możliwa jest wyłącznie za 30-dniowym wypowiedzeniem, w którym to czasie granice nieruchomości mogą być kwestionowane przez sąsiadów (co nie jest rzadkością). Ten typ aktu własności ziemi można „uaktualnić” do wersji NS3.G lub Chanot.
Podajemy wszystkie opcje świadectw własności gruntów wydawanych przez Urząd ds. Gruntów Tajlandii: Sor Kor Nung (S.K. 1), Nor. Przepraszam. Pieśń (NS 2), Nor. Przepraszam. Saam (NS 3), Nor. Przepraszam. 3 Gor (NS 3 G.), Nor. Przepraszam. 3 Khor (NS 3 K.), Nor. Przepraszam. 5 (NS 5), Nor. Przepraszam. 4 Jor (NS 4 J.) lub Chanot. Dokumenty wystawione przez inne agencje rządowe: Sor. Por. Gor. 4-01 (SPG 4-01), Sor. Słup. Gor. (S.T.G.), Por. Bor. Słup. 5 (P.B.T. 5), Nor. Kor. 3 (N.K. 3), Gor. Przepraszam. Ani. 5 (GSN 5)
14. Podatki i opłaty z tytułu przeniesienia praw do nieruchomości
Przy zakupie lokalu własnościowego w projekcie objętym licencją na mocy ustawy o kondominium w Tajlandii lub przy zakupie nieruchomości od dewelopera zarejestrowanego przez rząd, przepisy dotyczące ochrony konsumentów określają, ile deweloper może pobrać od kupującego nie więcej niż 50% podatku z tytułu przeniesienia praw własności . We wszystkich pozostałych przypadkach, ponieważ nie ma przepisów prawnych określających sposób podziału podatków i opłat związanych z przeniesieniem własności pomiędzy kupującym i sprzedającym, taki podział musi zostać uzgodniony w ramach umowy kupna-sprzedaży. Podatki i opłaty z tytułu przeniesienia praw własności pobierane są przez Wydziały Gruntów i obowiązują mieszkania własnościowe, działki, domy wraz z działkami, a także do domy bez działek przeniesione na własność. Te opłaty i podatki obejmują: rządowy podatek transferowy (2%), specjalny podatek od działalności gospodarczej (3,3%, jeśli ma zastosowanie), opłatę skarbową (0,5%, nie płatną, jeśli płacony jest specjalny podatek od działalności gospodarczej), podatek dochodowy (w przypadku spółek stała stawka wynosi 1%, dla osób fizycznych – skala progresywna).
15. Podatek od nieruchomości
Tajlandia obecnie nie nakłada podatków na grunty i nieruchomości, chyba że taki grunt lub nieruchomość jest wykorzystywana w celach komercyjnych (dzierżawiona, wykorzystywana jako własność firmy, wykorzystywana do celów magazynowania, jest inwestycją, innymi słowy – jeśli grunt i nieruchomość nie są wykorzystywane dla osobistego miejsca zamieszkania właściciela). W takim przypadku roczny podatek od gruntów i nieruchomości pobierany jest w wysokości 12,5% rzeczywistych lub szacunkowych przychodów z najmu. Planowana jest reforma obecnego systemu podatkowego i wprowadzenie powszechnego podatku od nieruchomości. Na niektórych obszarach Tajlandii obowiązuje także niewielki podatek od rozwoju regionalnego (dotyczy wyłącznie gruntów niezabudowanych).