Nem egyszer előfordult már, hogy egy ügyvéd egy adott társasházzal kapcsolatban segítséget és tanácsot kérve elkezdi lebeszélni és félrevezetni a vevőt, felajánlva a projektjeit, amelyekből némi haszonra tesz szert. Az azonnali haszonra való szomjúság hajtja. A hírnév nem fontos számára, hiszen nem ingatlanirodaként pozícionálja magát. Ennek eredményeként felajánlják azt a projektet, amely az ügyvéd számára nagyobb hasznot hoz.
A „mi” ügyvédeink különösen vétkesek ebben. Thaiföldön nincsenek oroszul beszélő ügyvédek! Emlékezz erre. Vannak fordítók, akik lefordítják azt, amit a thai jogi tanácsadók mondanak nekik. Más szóval, ha oroszul beszélő ügyvédhez fordul, akkor angol (ideális esetben thai) fordítóhoz fordul. Ez egy közvetítő, aki abban érdekelt, hogy eladja Önnek az ajánlatait, de nem tanácskozik.
FONTOS! Ha ingatlant vásárol egy fejlesztőtől, mindig megkapja az anyanyelvére lefordított szerződést felülvizsgálat céljából. A cégnél ügyvédek dolgoznak, akik segítenek Önnek elkészíteni a szükséges dokumentumokat kevesebb pénzért és kockázat nélkül.
Nem hisz nekünk? Ezt könnyen ellenőrizheti, ha bármelyikükkel felveszi a kapcsolatot. Ha felveszi a kapcsolatot, legyen kitartóbb, és ne hagyja magát manipulálni.
Viel cég. A Viel Ügyvédi Iroda a jogi szolgáltatások teljes skáláját nyújtja Phuketben.
A Viel egy több éves tapasztalattal rendelkező ügyvédi iroda Phuketben. A cég ügyvédei és ügyvédei thai és orosz okleveles szakemberek.
Ha felveszi a kapcsolatot Viel-lel, Magas színvonalú jogi segítséget kap szakképzett szakemberek a thaiföldi polgári és büntetőjog területén.
A Viel jogi szolgáltatásainak tagadhatatlan előnye– minden szolgáltatást orosz nyelven biztosítunk Önnek. Így egy oroszul beszélő ügyvéd jobban megérti kérdéseinek lényegét, és ennek megfelelően részletes, részletes válaszokat tud adni Önnek; elmagyarázza az összes lehetséges következményt vagy szükséges intézkedést az Ön helyzetében.
Jogi szolgáltatások Phuketben, Viel: +66-841-703-496
Az ügyfél érdekeinek képviselete Phuketben:
- Phuket állami hatóságaiban és önkormányzataiban.
- minden fokú bíróságon.
- a rendőrségen.
- a nyomozási és vizsgálati szervekben.
Ingatlanügyletek támogatása:
- tanácsadás ingatlanvásárlással kapcsolatban Phuketben.
- az ingatlanokkal kapcsolatos kapcsolatokat szabályozó szerződések megkötése: bérlet, adásvétel és egyéb.
- a tranzakció tisztaságának ellenőrzése.
- a kivitelező és az épülő ingatlanra vonatkozó dokumentációjának ellenőrzése.
- cég nyitása földvásárlásra Phuketben.
Jogi szolgáltatások Phuketben. Beruházás:
Thaiföld folyamatosan fejlődő ország, amely egyre több külföldi befektetést vonz. Ez a helyes kormányzati politikának, Thaiföld stabil gazdaságának és a befektetett alapokból származó bevétel jó százaléka. Azonban, mint minden országban, Thaiföldön is körültekintően kell befektetni, figyelembe venni az összes lehetséges kockázatot és kiszámítani a befektetés megtérülését.
Viel ügyvédi társaságÉvek óta jótékonyan együttműködik azokkal az orosz befektetőkkel, akik már bevételhez jutnak befektetett alapjaikból.
Alapvető jogi szolgáltatások Phuketben a befektetések területén:
Részvétel a lefoglalt ingatlanok állam és bankok általi értékesítését célzó aukciókon.
- gépjármű vagy ingatlan fedezete melletti hitelezés.
- sürgős thaiföldi ingatlanvásárlás piaci ár alatti áron, további értékesítésével.
A Viel ügyvédi iroda nem áll meg, folyamatosan új, nyitott lehetőségeket talál a jövedelmező befektetésre, amelyről tájékoztatja a befektetőket.
A Haris & Associates az ügyfelekkel való együttműködésre specializálódott, hogy segítse őket céljaik elérésében és a jogi kihívások leküzdésében Thaiföldön bárhol. A kulcsfontosságú thaiföldi városokban, például Chiang Maiban, Bangkokban és Phuketben irodákkal rendelkező helyi platformon az iroda ügyvédei segítik az ügyfelek sikerét. Első néhány évünket ügyfélkörünk lassú és folyamatos növekedése jellemezte, amikor arra törekedtünk, hogy helyi céggé váljunk ügyfeleink legösszetettebb jogi problémáinak megoldására Phuketben. Felismerve a helyi és nemzetközi ügyfeleknek nyújtott átfogó tanácsadás értékét, az első naptól kezdve egy sor kiegészítő gyakorlat kidolgozására törekedtünk, mint például az ingatlanügy, a bevándorlás, az üzlet, a technológiai engedélyezés, a közjegyző, a család, a személyi sérülések és mások. Az ügyfeleink folyamatos növekedése arra késztetett bennünket, hogy jelentősen bővítsük ügyfeleink számára kínált gyakorlatunkat, beleértve a szerkezetátalakítást, a finanszírozást, az ingatlanügyleteket és a peres ügyeket.
Az ügyfélszolgálatnak szentelve
A Haris & Associates elkötelezett amellett, hogy segítse ügyfeleit üzleti stratégiáik megvalósításában, ingatlanügyleteik, ingatlanügyeik és jogi szolgáltatásaik megvalósításában az egész Királyságban. Az ügyfelek attól függnek, hogy az iroda képes-e innovatív megoldásokat találni összetett jogi kérdésekre, és a Haris & Associates ügyvédei az iroda tapasztalatát és erőforrásait használják fel arra, hogy segítsenek ügyfeleiknek leküzdeni ezeket a kihívásokat. A Haris & Associates platform az ügyfélszolgálat legátfogóbb megközelítésére összpontosít.
A cég a következőket kínálja:
A helyi thai törvényekkel kapcsolatos mélyreható tapasztalattal rendelkező ügyvédeink sikeresek jogi kérdésekben és üzleti alapítási kérdésekben
megoldásokon alapuló megközelítés, amely innovatív és megbízható kereskedelmi tanácsadást nyújt
Optimális méretű regionális csapatok, amelyek költséghatékony, magas színvonalú szolgáltatásokat nyújtanak
Olyan kultúra, amelynek célja az ügyfelekkel való hosszú távú kapcsolatok kialakítása és fejlesztése
A kiváló szolgáltatás érdekében törekszünk arra, hogy csak a legképzettebb és legkreatívabb jogászokat alkalmazzuk. Hiszünk abban, hogy az ügyintézők értékes tapasztalattal rendelkeznek. Megalakulása óta a Haris & Associates a LEGJOBB ÉRTÉKELÉSŰ ügyvédi iroda Phuketben, Krabiban, Phang Nga-ban és Dél-Thaiföld más részein, és jelenleg Bangkokra és Chiang Maira terjeszkedik. Hiszünk abban, hogy alapértékeink és személyre szabott megközelítésünk felelősek ezeken a területeken elért sikereinkért, valamint azért, hogy ügyfeleink következetes eredményeket érjünk el.
Ügyvéd – ingatlanvásárlás Phuketben: fontos
Egy olyan országban, mint pl Thaiföld, az ügyvédi iroda dolgozóinak tapasztalata és professzionalizmusa meglehetősen fontos. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy az összes törvényben Thaiföld nagyon specifikusak, és többféleképpen értelmezhetők. A figyelmébe ajánljuk cikkünkben néhány ajánlást adunk az ügyvéd és az ügyvédi iroda kiválasztására vonatkozóan, amelyeket el kell végezni, ingatlan vásárlása Thaiföldön.
Ügyvéd - : információ
Szinte mindenki, aki kérdéssel fordul hozzánk ingatlanszerzés és bérbeadás vegye figyelembe, hogy az interneten közzétett anyagok többsége egymásnak ellentmondó. Még a jogászok által írt cikkekben is különböző válaszokat találhat ugyanarra a kérdésre. Egyes tanácsadók úgy vélik, hogy a legmegbízhatóbb lehetőség egy thaiföldi cég megnyitása. Mások teljesen meg vannak győződve arról, hogy meg kell elégedni a hosszú távú bérlettel. Vannak olyan tanácsadók is, akik olyan kétes lehetőségeket kínálnak ügyfeleiknek, mint a fiktív házasság thai állampolgárral. Szóval itt nagyon könnyű összezavarodni.
Ügyvéd - ingatlanvásárlás Phuketben: célok
Először is meg kell határoznia az ügyvéddel való kapcsolatfelvétel célját. Az ügyvéd egyik legfontosabb feladata, hogy megtalálja és felajánlja az ügyfélnek a legmegbízhatóbb és leghatékonyabb megoldást az adott ügyében. Az a módszer, amelyet barátai sikeresen használtak, az Ön konkrét helyzetében lehetetlen lehet.
Ingatlan vásárláskor, akkor sok elég komoly kérdéssel kell szembenéznie az átutalással, az értékesítéssel és a hagyatékkal kapcsolatban. Szintén szembe kell néznie a szerződés új időtartamra történő meghosszabbításával a hosszabbítás feltételeinek meghatározásával. Mindezeket az árnyalatokat fel kell tüntetni a dokumentumokban.
Ügyvéd - ingatlanvásárlás Phuketben: tanácsadás
A szakértők túlnyomó többsége egyetért abban, hogy csak ügyvéddel folytatott konzultációt követően írjon alá bármit.
A helyzet objektívebb megítéléséhez tanácsot is kérhet valamilyen érdektelen szakembertől.
Fontos megjegyezni, hogy egy ország jogszabályai, mint pl Thaiföld nem biztosítja a megerősítő dokumentumok tisztaságát tulajdonosi cím, vagyis az okmányellenőrzés az ingatlanvásárló feladata. A tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges dokumentumok listáján szereplő összes dokumentumot át kell tekinteni és ellenőrizni kell abban a tartományban, amelyhez a megvásárolni kívánt ingatlan tartozik.
Ügyvéd - ingatlanvásárlás Phuketben: fizetés
Ami a díjakat illeti, eléggé elterjedt az a vélekedés, hogy a jogi szolgáltatások drágák, de ez nem igaz. A legtöbb esetben meg lehet állapodni egy ügyvéddel a szolgáltatásaiért fix díjban, nem pedig óradíjban. Az ezen a piacon megállapodott ügyvédi irodák leggyakrabban első, teljesen ingyenes tanácsadást nyújtanak ügyfeleiknek. A konzultáció lebonyolítása során az ügyvédi irodát felkereső személy a legfrissebb információkat kapja, amelyeknek köszönhetően a jövőben sok kellemetlen pillanatot elkerülhet.
Ha további kérdései vannak thaiföldi ingatlanvásárlással vagy bérbeadással kapcsolatban, írjon nekünk vagy hívjon minket!
Thaiföld ingatlantörvényei sok tekintetben hasonlítanak nyugati társaikhoz, ahogy a Polgári Törvénykönyv is a kontinentális európai polgári jogon alapul, és követi a common law országok előírásait. Az egyetlen dolog, ami megnehezíti a nem rezidensek számára ingatlanvásárlást Thaiföldön, az a törvényi tilalom a külföldiek földtulajdonára. Ez a körülmény lehetetlenné teszi a külföldiek számára, hogy teljes tulajdonjogot szerezzenek a földre és a házakra.
Alapvető jogi szempontok a thaiföldi ingatlanokkal kapcsolatban:
1. Külföldi állampolgárok földtulajdonára vonatkozó jogszabályok
1.1 - Külföldiek nem birtokolhatnak földet Thaiföldön, de (elméletileg) a nem rezidensek bizonyos kategóriái akár 1 rai (1600 nm) földterületet is birtokolhatnak a lakóépítkezésre kijelölt területeken. Az ilyen tulajdonjogra a Beruházási Tanács engedélyt ad (a Földtörvénykönyv 96 bis cikke), és ennek megszerzéséhez egy telek megvásárlásán kívül további 40 millió baht befektetésre van szükség a thaiföldi gazdaságba. kifejezetten megjelölt eszközök vagy államkötvények). Az ilyen engedélyek a gyakorlatban rendkívül ritkák, és szigorú feltételeket igényelnek, ideértve a telek külön kijelölt területen való elhelyezését és a belügyminiszter külön jóváhagyását. Ráadásul ez a tulajdonjog nem örökölhető. Így még a nagyon tehetős vásárlók számára is hatástalan egy ilyen megoldás. Ettől a kivételtől eltekintve minden más esetben külföldi állampolgár szigorúan Thaiföldön tilos földet birtokolni.
1.2 - Külföldi cégek jelentős beruházások a thaiföldi gazdaságban különleges kiváltságokat és kedvezményeket kaphatnak a földtulajdonhoz való joggal kapcsolatban, a befektetésösztönzési törvény 27. cikkében, valamint a thaiföldi ipari ingatlanok hatóságáról szóló törvény 44. cikkében és a 65. szakaszban meghatározottak szerint. kőolajtörvényének. Ezek a jogok megadhatók csak az ilyen cégek thaiföldi működésének időszakára.
1.3 - A külföldiek egyetlen módja annak, hogy ellenőrizzék thaiföldi földberuházásaikat, a részvétel Thai cég, amelyre a thai részvényesek többsége vonatkozik (mind a részvények százalékos arányát, mind a társtulajdonosok számát tekintve) az elsőbbségi részesedési mechanizmuson keresztül. Annak ellenére, hogy a külföldi (legfeljebb 49%-os) tőkével rendelkező thaiföldi társaság földtulajdona nem mond ellent a thaiföldi földtörvénynek, a legtöbb esetben ennek a mechanizmusnak a végrehajtási módja ellentmondásos, sőt illegális. 2006 óta a thai kormány bevezette korlátozásokat a thai jogi személyekkel való visszaélésről, amelynek célja a külföldi földtulajdonjogok Thaiföldön történő végrehajtására vonatkozó hatályos törvényi tilalmak megkerülése.
1.4 - A Földtörvénykönyv 93. cikke értelmében az a külföldi, aki törvényes örökösként azt állítja, hogy öröklés útján földtulajdonjogot szerez, a belügyminiszter engedélyével szerezhet ilyen tulajdonjogot. Felhívjuk figyelmét, hogy a 93. cikk csak érvényes azon külföldiek vonatkozásában, akik egy telek törvényes örökösei öröklési szerződés alapján(86. cikk), és NEM vonatkozik azokra a személyekre, akik egy thaiföldi házastárs törvényes örökösei. Mivel Thaiföldön jelenleg nincsenek a földöröklési jogokat szabályozó nemzetközi megállapodások, egyetlen külföldi házastárs sem rendelkezik öröklési megállapodással nem fog kapni belügyminiszter engedélyével. A külföldi örökösök ezen kategóriája, miután örökölt földet kapott, nem jegyeztetheti be hivatalos tulajdonjogát, és azt a kézhezvételtől számított egy éven belül el kell adnia.
2. Társasház vásárlás (külföldi tulajdon)
2.1 - Külföldi állampolgárok (magán- és jogi személyek) birtokolhatnak* egy társasházat (lakást vagy lakást) Thaiföldön, feltéve, hogy ezek a lakások beletartoznak a társasház úgynevezett „külföldi kvótájába”. A nem rezidenseknek, akik lakást vásárolnak Thaiföldön, meg kell felelniük a thaiföldi társasházakról szóló törvény 19. cikkében meghatározott követelményeknek. A thaiföldi lakások teljes, feltétel nélküli tulajdonjogához (ingyenes tulajdonjogához) való jog a következőket jelenti:
- a társasház teljes lakóterületének legfeljebb 49%-a lehet külföldi tulajdonban, a fennmaradó 51%-a kell thai magánszemélyekhez vagy jogi személyekhez tartoznak (például ha egy társasházban 100 egyforma lakás van, akkor ezek közül csak 49-et vásárolhatnak meg külföldi állampolgárok);
- ha van lehetőség nem rezidens, külföldi vevő általi lakásvásárlásra meg kell felelnie Társasházi törvény 19. §-ának rendelkezései, amely főszabály szerint a törvényi és dokumentált követelményeket jelenti deviza átutalás a vételárnak megfelelő összegben, és a meghatározott összeg thai bahtra történő hivatalos átváltása Thaiföldön.
* Megjegyzés: Külföldiek lakástulajdonának lehetősége csak a Társasházi törvény szerint bejegyzett és engedélyezett társasházakban lehetséges.
2.2 - Ha egy társasházi projektben elfogy a külföldi kvóta, a fennmaradó „thaiföldi” részből bérleti szerződés (bérleti jog) alapján külföldiek tulajdonába adhatók lakások. Thaiföldön nincs külön jogszabály, amely szabályozná a külföldiek lakásbérleti jogviszonyát (szemben a teljes tulajdonjoggal, amelyet a társasházi törvény szabályoz). A bérlet határozza meg az ingatlan (társasház) használati és rendelkezési jogát a szerződésben megállapított időtartamra. Jogi szempontból a thaiföldi társasházi lakás bérleti joga rendes bérleti jogviszony: a bérlő nem kap tulajdoni igazolást a nevére, nem tudja eladni a lakást, nincs közös tulajdona a közös lakásban. a társasház helyiségeiben nem rendelkezik szavazati joggal a társasházi tulajdonostárs közgyűlésein A szerződésben megállapított bérleti idő lejárta után a bérleti időszakot meg kell hosszabbítani (ha a tulajdonos úgy kívánja), vagy vissza kell adni az ingatlan minden használati és rendelkezési jogát a valódi tulajdonosnak. A lakásbérleti szerződésre a Polgári és Kereskedelmi Törvénykönyv () ingatlan bérlésre, bérbeadásra és bérbeadásra vonatkozó szakaszai az irányadók, és mivel bérleti ügyletről van szó, a bérleti szerződésre az adózási szabályok vonatkoznak (a bérbeadót terhelő „bérleti adó”). ).
3. Külföldiek által nem a Társasházi Törvénynek megfelelően bejegyzett lakások vásárlása Thaiföldön
Thaiföldön kétféle lakóépület létezik: a földügyi minisztérium által bejegyzett és engedélyezett társasházak, amelyek teljes és feltétel nélküli tulajdonjogot kínálnak a lakások számára, valamint olyan bérházak, amelyek NEM rendelkeznek társasházi engedéllyel, és ennek megfelelően nem biztosítanak egyedi lakást. lakások tulajdonosi jogai. Kívülről ez a két épülettípus teljesen egyformának tűnhet, jogi szempontból azonban nagy különbség van köztük. A Földhivatalnál bejegyzett és engedéllyel rendelkező társasházaknak meg kell felelniük a Társasházi törvény azon rendelkezéseinek, amelyek az egyes lakástulajdonosok egyéni tulajdonosi jogait, a közös helyiségek tulajdonostársát és az épület minden lakástulajdonos közös kezelését állapítják meg. A nem társasházként nyilvántartott épületekre a társasházakra vonatkozó külön törvények nem vonatkoznak, míg a lakóépület építője (tulajdonosa) saját szabályai szerint értékesítheti a lakások használati és rendelkezési jogát (de nem teljes tulajdonjogát). és a saját feltételei szerint. Számos szerződéses konstrukció létezik az ilyen lakások értékesítésére – az időmegosztástól és az egyszerű bérbeadástól (bérleti bérlet) egészen a holdingtársaság részvényeinek tulajdonjogával kombinált bérletig. Azonban óvatosan kell eljárni, mivel az ilyen rendszerek nem biztosítanak egyéni tulajdonjogot, és a vásárlók nem részesülnek ugyanolyan mértékű törvényi védelemben, mint a bejegyzett társasházakban lévő lakások vásárlói. Ebben az esetben háromszor kell ellenőrizni a meglévő szerződéses konstrukciókat és a fejlesztő javaslatait (bérleti konstrukció, épületgazdálkodási elv, az épület fenntartásának és kezelésének jelenlegi és tervezett költségei).
4. Bérbeadás, bérbeadás és lízing Thaiföldön
4.1 - A thaiföldi jogszabályokban nincsenek olyan szakaszok, amelyek külön szabályoznák az ingatlanok bérbeadásának kérdéseit (elválasztva azokat az ingatlanok bérbeadására vonatkozó általános jogszabályoktól). Az ingatlan bérbeadása Thaiföldön olyan ingatlanbérleti szerződés, amelynek meg kell felelnie a vonatkozó cikkeknek ingatlan bérbeadásáról és bérbeadásáról(537–571. cikk) Polgári és Kereskedelmi Törvénykönyv. A thaiföldi ingatlanbérleti jogszabályok egyik hátránya, hogy a bérleti szerződés ténylegesen megállapítja személyes a bérlő tulajdonjoga, amely megáll halála esetén. A thai törvények nem biztosítják a bérlő örököseinek a bérleti szerződés automatikus öröklésének jogát, és ugyanezen okból a bérlőnek sincs joga a bérelt ingatlant a tulajdonos engedélye nélkül albérletbe adni. A bérleti szerződés a tulajdonos halála esetén nem függ fel (569. cikk), de a tulajdonos halála megszünteti a bérbeadó minden további kötelezettségét (például a bérleti futamidő meghosszabbításának kötelezettségét). A bérlő halála a bérleti szerződés megszűnését vonhatja maga után. A bérbeadó halála vagy a tulajdonjog másra történő átruházása is a bérleti szerződés megszűnéséhez vezethet, és ezt a bérlő csak részben támadhatja meg a tulajdonos jogutódjával szembeni perben.
4.2 - Thaiföldön a bérlet legfeljebb 30 évre köthető. A szerződés lejártával a bérleti jogok is megszűnnek. Egyes külföldieknek szóló bérleti szerződések hosszabb futamidőt és szélesebb jogokat biztosítanak, mint a thaiföldi bérleti és bérleti törvények. Az eladó és a bérlő közötti ilyen szerződések lehetnek összetettek, és legalább a ház tulajdonjogát el kell különíteniük a föld tulajdonától. Ugyanakkor gyakran további 30 éves bérleti időszakot határoznak meg, valamint (a szerződésben vagy a szerződés mellékletében rögzített) kötelezettséget a telek szabad tulajdonba adására. Jogilag az ilyen ügyleteket nem védi a thai törvény, és érvénytelennek és illegálisnak tekinthető, mivel külföldiek nem birtokolhatnak földet, és a bérlet időtartama nem haladhatja meg a 30 évet.
Felhívjuk figyelmét, hogy az új szabályozás (2008) értelmében a földhivataloknak meg kell tagadniuk olyan bérleti szerződések bejegyzését, amelyek érvénytelen vagy jogellenes rendelkezéseket tartalmaznak: mint például a föld tulajdonjogának átruházása külföldire, ill. előre kifizetett a bérlő 30 éves bérleti szerződés-hosszabbítási joga. Az utóbbi időben az ilyen rendelkezéseket nem a szerződés szövegében igyekeztek tükrözni, hanem külön mellékletekben (amelyeket nem nyújtanak be bejegyzésre), annak ellenére, hogy a Földhivatal az ilyen értékesítési módokat érvénytelennek vagy jogellenesnek tartja.
4.3 - A hatósági és törvényes fejlesztő köteles az ingatlanok (házak és lakások) adásvételi szerződéseibe teljes körűen és feltétlen tulajdonjogi (szabadtulajdoni) rendelkezéseket beépíteni, amelyek maradéktalanul megfelelnek a mindenkori fogyasztói jogok védelmére vonatkozó szabványoknak és törvényeknek. Ugyanakkor a fejlesztőt nem korlátozzák az ilyen jogszabályi normák, amikor ingatlant bérleti (bérleti) alapon ad át külföldinek. Ebben az esetben a fejlesztő szabadon megválaszthatja a szerződési feltételeket, és a bérleti szerződésbe beépíthet különféle, számára előnyös rendelkezéseket, amelyek növelhetik az eladásokat, ugyanakkor megtévesztőek (például a bérleti szerződés meghosszabbítására vonatkozó rendelkezések 90 évig).
5. A ház tulajdonlása elkülönül a földtulajdontól
5.1 -A külföldiek nem birtokolhatnak földet, de joguk van a földtől elkülönült épületekre és építményekre. Kétféleképpen lehet egy ház tulajdonjogát a földtől elkülönítve megszerezni: a) - bérelt telken házat épít (fix beépítési joggal vagy anélkül - felépítmény) ill b) - vásárol egy meglévő házat a földtől külön, és bérbe adja a telket. Meglévő ház átadását írásban kell megtenni, és az illetékes hatóságnál (Földhivatal vagy annak kirendeltsége) be kell jelenteni. Meglévő épület tulajdonjogának átruházásának eljárása a Földügyi Osztály helyi Hivatalához benyújtott megfelelő kérelem benyújtásával kezdődik, ezt követően 30 napon belül nyilvános hirdetményt adnak ki a meghatározott területen lévő ingatlan értékesítéséről. a helyi Iroda elkészíti a jogok átruházásához szükséges dokumentumokat. Megjegyzendő, hogy a valaki más tulajdonában lévő telken lévő ház tulajdonjoga a földhasználati jogok kategóriájába tartozik (például földbérleti szerződés és/vagy építési jog alapján). Ha egy telek használati joga lejár, az adott telken lévő ház tulajdonjoga is megszűnik.
5.2 - A Tabian Baan (házbejegyzési dokumentum), kiejtve Tabien Ban, egy kormányzati dokumentum, amely feltünteti egy épület hivatalos címét, és felsorolja az ott élő (thai) embereket. Az okiraton feltüntethető a tulajdonos neve, de külföldi tulajdonos esetén ez nem szükséges. Fontos megjegyezni, hogy Thaiföldön nincsenek hivatalos dokumentumok, amelyek igazolnák a ház tulajdonjogát (ellentétben a földterülettel). A Tabian Baan nem egy ház tulajdonjogát megerősítő dokumentum, hanem csak a ház és lakói bejegyzésének bizonyítéka, egyfajta kivonat a háznyilvántartásból. Az épület tulajdonjogának közvetett igazolása lehet: a) - az önkormányzat vagy a helyi kerületi önkormányzat (Tambon Közigazgatási Szervezet, vagy thai nyelven - Vagy Bor Tor) által kiadott alaprajzi építési engedély, vagy b) - a nyilvántartásba vett hivatalos személy. a Földhivatal adásvételi szerződése (meglévő házra, nem épülő házra). A Tabien Ban esetében két lehetőség van: az ún. "kék könyv" (Thor.Ror.14) thai állampolgároknak és "sárga könyv" (Thor.Ror.13) külföldieknek.
6. Külföldi házastárs thaiföldi házastársának ingatlantulajdona
A thai állampolgárral törvényesen házasodott külföldiek nem birtokolhatnak földet Thaiföldön, és nem rendelkezhetnek földrészesedéssel közös családi ingatlanban. Ezen túlmenően a Földügyi Minisztérium csak akkor engedélyezi a személyes tulajdonjog bejegyzését egy külföldivel házas thai állampolgár számára, ha mindkét házastárs közös nyilatkozatot ír alá arról, hogy az ilyen föld megszerzésére használt pénzeszközök a thaiföldi házastárs saját tőkéje. Ez azt jelenti, hogy a földet (és gyakran a földet, a házat és bizonyos esetekben a társasházat is) a thai házastárs személyes tulajdonaként szerzi meg, ezért nem tartozik közös tulajdonba és kezelésbe (a thai jogban Sin Somros néven). Ez az elv a Polgári és Kereskedelmi Törvénykönyv 1472. cikkének szabályán alapul, amely kimondja, hogy ha a személyes tulajdont más ingatlanra (jelen esetben földre) cserélték, akkor az ilyen vagyontárgynak személyes tulajdonnak kell lennie. A házastársak közötti vagyoni viszonyokat szabályozó thaiföldi családjog értelmében a külföldi házastárs nem rendelkezik tulajdonjoggal az ilyen eszközökre. A thaiföldi házastárs lesz a föld egyetlen tulajdonosa és kezelõje, és személyes tulajdonként ez a föld nem tartozik a válás esetén felosztandó közös vagyon közé.
7. Névleges tulajdonjog
Megjelölt tulajdonjog az, ahol a földet eredetileg egy thai állampolgár szerezte meg vagy szerzett meg, aki külföldi nevében jár el, vagy külföldi ügynökeként jár el egy földügyletben. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a külföldi földet vásárol és egy thai állampolgár nevére jegyezteti be a tulajdonjogot, és cserébe bérleti jogot, fejlesztési jogot (épületi jogot) vagy haszonélvezeti jogot kap. Ez a tranzakció kombinálható kölcsönszerződéssel, és néha jelzáloggal is. Ez a jogi megállapodás mindaddig legális, amíg a thaiföldi állampolgárokat nem korlátozzák abszolút földtulajdoni jogaik gyakorlásában, amelyek lényegében a föld feletti rendelkezés jogát jelentik, beleértve a föld megterhelésének, eladásának és átruházásának jogát. Ha ezek a jogok korlátozottak, és az ilyen korlátozások oka külföldi állampolgár, akkor a thaiföldi tulajdonos úgy tekinthető, hogy a földtörvény 96. cikke értelmében a földet „a külföldi helyett bábuként” kapta meg. Ha bebizonyosodik, hogy egy ilyen ügylet a Földtörvénykönyv 96. cikke szerint minősített, mind a külföldiek, mind a thai állampolgárok pénzbírsággal vagy akár szabadságvesztéssel is büntethetők.
8. Tulajdonhasználati jog (haszonélvezet)
A vagyonhasználati jog (haszonélvezet) olyan megállapodás (szerződés), amely szerint legfeljebb 30 éves időtartamra (és nem haladja meg az e jogosultságban részesülő személy várható élettartamát) adják meg a jogot, hogy valaki más ingatlanát elfoglalják vagy használják. - a haszonélvezet). Ezenkívül a thaiföldi haszonélvezet élethosszig tartó ingatlanhasználati és rendelkezési jogot biztosíthat. Ebben az esetben az ingatlan használati és rendelkezési joga a haszonélvező teljes élettartama alatt fennáll. Halála után az ingatlan visszakerül a tulajdonoshoz. Gyakran előfordul, hogy egy családtag, például külföldi házastárs számára haszonélvezeti jogot biztosítanak, amely élethosszig tartó használati jogot biztosít számára a thaiföldi házastárs nevére bejegyzett ingatlan használatára a thaiföldi házastárs - tulajdonos - halála esetén is.
A haszonélvezőt (a haszonélvezet használóját) nem illeti meg az ingatlan értékesítési joga (ez a jog az ingatlan bejegyzett tulajdonosát illeti meg), és a Ptk. 1417-1428. §-ai értelmében a haszonélvező köteles az ingatlan jó állapotban tartása és az ingatlan gondozása. Ha a haszonélvező ezeket a követelményeket nem tudja biztosítani, és az ingatlan értékét veszti, vagy rossz állapotú, a tulajdonos jogosult a haszonélvezeti jogot megszüntetni. A haszonélvező felelősséggel tartozik a vagyontárgyak megrongálásáért vagy megsemmisüléséért, kivéve, ha bizonyítja, hogy a kár nem az ő hibájából keletkezett. A haszonélvezeti rendszer bevezetése bizonyos körülmények között hatékony eszköz lehet a külföldi házastárs védelmére mind a thaiföldi házassága alatt, mind pedig thaiföldi házastársa halála után, azonban bizonyos esetekben a haszonélvezet nem a legjobb megoldás.
9. Fejlesztéshez való jog (superficies)
A Superficies, vagyis a fejlesztési jog (a Polgári és Kereskedelmi Törvénykönyv 1410-1416. cikkei) Thaiföldön az egyik polgári jog az ingatlankapcsolatok területén. A létesítési jog jogilag elválasztja a föld tulajdonjogát a földön található bármihez való jogtól. Az érvényességhez a létesítményi jogot be kell jegyezni a tulajdoni lapba. A földterületi jog külön (önálló) jogként, vagy földbérleti szerződéssel kombinált segéd (kísérő) jogként is bejegyezhető. Az a személy, akit szerződés alapján létesítési joggal ruháznak fel, az általa épített épületek tulajdonjogát megkapják anélkül, hogy az épületekre épülő földterületre tulajdonjogot kapnának vagy birtokolnának. A létesítési jog bejegyzése történhet az építés megkezdése előtt vagy az épület építése során, azonban ha ezen a telken már épült épület van, akkor először be kell jegyezni a meglévő épület tulajdonjogának átruházását ( és ennek megfelelően az ilyen átutalás után fizetendő adót).
10. Tartózkodási jog
A tartózkodási/tartózkodási jog (a Polgári és Kereskedelmi Törvénykönyv 1402-1409. cikke) egy másik személy tulajdonában lévő házban való ingyenes lakhatáshoz való jog. A tartózkodási jog eltér a haszonélvezettől, mivel a haszonélvezetben részesült személy jogosultságai érvényesítését harmadik személyre átruházni (de magát a haszonélvezetet nem), míg a tartózkodási jog kizárólag a haszonélvezetben való tartózkodás lehetőségét alapozza meg. meghatározott személy és családtagjai számára kijelölt helyiséget, anélkül, hogy ezen ingatlan üzemeltetéséből további anyagi haszonra lenne jogosult. A lakóhelyhez való jogról szóló megállapodás a lakásjog kategóriájába tartozik. A lakóhelyhez/lakóhelyhez való jogot ingyenesen biztosítják, ellenkező esetben „ingatlan bérletként” értelmezik. A tartózkodási jogot végrendelet útján lehet létrehozni Thaiföldön (a tulajdonos a végrendeletben rögzíti a tartózkodási jogot), vagy a tulajdonostól harmadik félnek adott ajándékként. A tartózkodási jog azt követően tekinthető befejezettnek, hogy jóváhagyták és a Földügyi Osztály Hivatalában nyilvántartásba vették a meghatározott ingatlan helye szerinti föld tulajdonjogáról szóló dokumentumot.
11. Telek korlátozott használati joga (szolgalmi jog)
„Az ingatlan szolgalmi jog tárgyát képezheti, amelynek értelmében az ingatlan tulajdonosát bizonyos kötelezettségek terhelik, vagy a benne, mint tulajdonosban megillető jogok gyakorlása más ingatlan javára korlátozott.” A szolgalmi jog jellemzően két vagy több különálló ingatlanból/földrészletből áll, amelyek közül az egyik terheli, a másik pedig a szolgalmi jog előnyeit. A megterhelt telket kiszolgálónak, a haszonélvezőt dominánsnak nevezzük. A szolgalmi jog különféle terheket és kedvezményeket tartalmazhat, de leggyakrabban ez a jogi mechanizmus rögzíti a szomszédos telkeken található vízkutak használati jogát, a bekötőutak használatát, a víziközművek, vezetékek és egyéb közműelemek más telkek területén keresztül történő fektetését. . A bejegyzett szolgalmi jog akkor fontos jog, ha egy földrészletet más parcellák vesznek körül, anélkül, hogy közúthoz közvetlenül hozzá lehet férni. Ebben az esetben a szolgalmi joggal a szomszédos telkekre rendelt szolgalmi jog garantálja a domináns telekre való zavartalan hozzáférést.
12. Ingatlanvásárlás külföldiek által ellenőrzött thai cégnél
Egészen 2006-ig, amikor új szabályozást adtak ki a Földügyi Osztály hivatalaira (a Belügyminisztériummal közösen), gyakori volt, hogy a külföldiek thaiföldi cégeket vettek igénybe a thaiföldi kvótából földterületek vagy társasházak megszerzéséhez. Mindaddig, amíg egy vállalat részvényeinek többségét thai részvényesek birtokolták (és több volt a thai részvényes, mint a külföldi), a vállalatot úgy kezelték, mint bármely más thaiföldi társaságot. A kormány azonban bizonyos korlátozásokat vezetett be a thaiföldi vállalatok és részvényesek külföldiek általi illegális felhasználása elleni küzdelem érdekében. Az új szabályok értelmében a Föld- és Vállalkozásfejlesztési Osztály tisztviselőinek különleges eljárásokat kell követniük, és további ellenőrzéseket kell végrehajtaniuk, ha külföldi részvényesekkel rendelkező thaiföldi céggel vagy aláírási jogkörrel rendelkező külföldi igazgatóval találkoznak. Ezeknek az eljárásoknak az a célja, hogy megakadályozzák, hogy a külföldiek visszaéljenek a thaiföldi részvényesekkel és a fedőcégekkel.
Ma már nem olyan elterjedt az a gyakorlat, hogy külföldiek holdingtársaságokat vesznek ingatlanvásárlásra. Annak érdekében, hogy a Földhivatalnál minden új ellenőrzésen sikeresen átmenjenek, a cég tulajdonjogát bejegyeztetni kívánó külföldi vevőknek ma már nem ajánlott nevüket az alapító okiratokon feltüntetni. Csak azután, hogy az ingatlant 100%-ban thaiföldi cégként regisztrálták, az elsőbbségi részvények egy része (legfeljebb 49%) ruházható át külföldi tulajdonosra. Felhívjuk figyelmét, hogy egy thaiföldi társaság, amelyet kizárólag „frontként” hoztak létre a földtulajdon külföldi tulajdonjogának gyakorlására, illegális, így az ilyen ingatlanok tulajdonlása illegális. Az ingatlannal rendelkező társaságnak folyó tevékenységet kell végeznie, éves mérleget kell benyújtania, és gondoskodnia kell a helyes elszámolásról. Egy ilyen céget nem lehet „molylepke”.
13. Állami földtulajdon-bizonyítvány
Minden ingatlanbefektetés legfontosabb része a föld tulajdonjogának dokumentálása. Az állami földtulajdoni lap a Földhivatal által kiállított okirat. Jelen dokumentum kinyilvánítja és hivatalosan megerősíti a földrészlet törvényes tulajdonjogát vagy rendelkezési jogát, helyrajzi helyzetét, valamint ezen ingatlan jogait, kötelezettségeit és terheit. Meg kell mondani, hogy Thaiföldön az ilyen tanúsítványok meglehetősen bonyolult rendszere létezik, mivel a fő dokumentum mellett számos „származék” található, amelyek a tanúsítványok különböző célját szolgálják. A földtulajdoni jogokat megalapozó fő, „fő” dokumentum mind a társaságon keresztüli teljes tulajdonjog (freehold), mind pedig a haszonbérleti alapon (bérlet) az ún. Chanote (thai Chanote vagy Nor. Sor. Si 4 Jor, N.S.4.J). A következő legfontosabb a Nor Sor Sam Gor (N.S.4.G). A Nor Sor Sam (N.S.3) kevésbé vonzó, mivel ez a dokumentum nem tárja fel és nem erősíti meg pontosan a terület határait a szomszédos területekhez képest. Ilyen földterületet csak 30 napos nyilvános felmondás mellett lehet eladni, ez idő alatt a szomszédok vitathatják az ingatlan határait (ez a gyakorlat nem ritka). Ez a fajta telekkönyv „frissíthető” N.S.3.G-re vagy Chanot-ra.
Felsorolunk minden lehetőséget a thaiföldi földhivatal által kiállított földtulajdon-igazolásokhoz: Sor Kor Nung (S.K. 1), Nor. Sor. Dal (N.S. 2), Nor. Sor. Saam (N.S. 3), Nor. Sor. 3 Gor (N.S. 3 G.), Nor. Sor. 3 Khor (N.S. 3 K.), Nor. Sor. 5 (N.S. 5), Nor. Sor. 4 Jor (N.S. 4 J.) vagy Chanot. Más állami szervek által kiadott dokumentumok: Sor. Por. Gor. 4-01 (S.P.G. 4-01), Sor. Tor. Gor. (S.T.G.), Por. Bor. Tor. 5 (P.B.T. 5), Nor. Cor. 3 (N.K. 3), Gor. Sor. Sem. 5 (G.S.N. 5)
14. Adók és illetékek ingatlanjog átruházásakor
A thaiföldi társasházi törvény alapján engedélyezett projektben szabadon birtokolt egységek vásárlásakor, vagy ha ingatlant vásárol egy kormány által bejegyzett fejlesztőtől, a fogyasztóvédelmi törvények előírják, hogy a fejlesztő mennyit számíthat fel a vevőre legfeljebb 50%-os adót a tulajdonjog átruházása után. . Minden más esetben, mivel nincs jogszabályi rendelkezés arra vonatkozóan, hogy az ingatlan átruházásából származó adókat és illetékeket hogyan kell megosztani a vevő és az eladó között, az ilyen felosztásról az adásvételi szerződés részeként kell megállapodni. A tulajdonjog átruházásával kapcsolatos adókat és illetékeket a Földhivatalok vetik ki, és vonatkoznak rájuk társasházak, telkek, házak telkekkel együtt, valamint ahhoz tulajdonba átadott telkek nélküli házak. Ezek a díjak és adók a következőket tartalmazzák: állami transzferadó (2%), külön iparűzési adó (3,3%, ha van), bélyegilleték (0,5%, nem fizetendő, ha külön iparűzési adót fizetnek), jövedelemadó (a társaságok esetében, amelyek kulcsa 1%, egyének esetében - progresszív skála).
15. Ingatlanadó
Thaiföld jelenleg nem vet ki adót a földre és ingatlanra, kivéve, ha az ilyen földet vagy ingatlant kereskedelmi célokra használják (lízingbe adják, vállalati tulajdonként használják, raktározási célra használják, befektetésnek minősül, más szóval - ha a földet és az ingatlant nem használják a tulajdonos személyes lakhelyére). Ebben az esetben az éves föld- és ingatlanadó a tényleges vagy becsült bérleti díj 12,5%-a. Tervezik a jelenlegi adórendszer reformját és az egyetemes ingatlanadó bevezetését. Thaiföld egyes területein kis regionális fejlesztési adó is van (csak a beépítetlen területekre vonatkozik).