S-a întâmplat de mai multe ori ca, venind pentru ajutor și consiliere cu privire la un anumit condominiu, un avocat să înceapă să descurajeze și să inducă în eroare cumpărătorul, oferindu-și proiectele din care primește un anumit beneficiu. El este condus de setea de profit imediat. Reputația nu este importantă pentru el, deoarece nu se poziționează ca agenție imobiliară. Ca urmare, vi se oferă proiectul care va beneficia mai mult avocatului.
Avocații „noștri” sunt în mod special vinovați de acest lucru. Nu există avocați vorbitori de rusă în Thailanda! Tine minte asta. Sunt traducători care traduc ceea ce le spun consultanții juridici thailandezi. Cu alte cuvinte, atunci când apelezi la un avocat vorbitor de limbă rusă, apelezi la un traducător engleză (ideal thailandez). Acesta este un intermediar care este interesat să vă vândă propunerile sale, dar nu să consulte.
IMPORTANT! Când achiziționați un imobil de la un dezvoltator, vi se va furniza întotdeauna un contract tradus în limba maternă pentru revizuire. Compania are în personal avocați care vă vor ajuta să pregătiți documentele necesare pentru mai puțini bani și fără riscuri.
Nu ne crezi? Puteți verifica cu ușurință acest lucru contactând oricare dintre ei. Dacă faci contact, fii mai persistent și nu te lăsa manipulat.
Compania Viel. Firma de avocatură Viel oferă o gamă completă de servicii juridice în Phuket.
Viel este o firmă de avocatură din Phuket cu mulți ani de experiență. Avocații și avocații companiei sunt specialiști certificați thailandezi și ruși.
Luând legătura cu Viel, Primești asistență juridică de înaltă calitate specialiști calificați în domeniul dreptului civil și penal din Thailanda.
Avantajul incontestabil al serviciilor juridice Viel– toate serviciile vă sunt oferite în limba rusă. Astfel, un avocat vorbitor de limba rusă va înțelege mai pe deplin esența întrebărilor dvs. și, în consecință, vă va putea oferi răspunsuri detaliate și detaliate; va explica toate consecințele posibile sau acțiunile necesare în mod specific în situația dvs.
Servicii juridice în Phuket de la Viel: +66-841-703-496
Reprezentarea intereselor clientului din Phuket:
- în autoritățile de stat și administrațiile locale din Phuket.
- în instanţele din toate instanţele.
- la politie.
- în organele de anchetă şi anchetă.
Suport pentru tranzactii imobiliare:
- consultanta privind achizitionarea de imobile in Phuket.
- întocmirea de contracte care reglementează relaţiile cu imobilele: închiriere, cumpărare şi vânzare, şi altele.
- verificarea puritatii tranzactiei.
- verificarea dezvoltatorului si a documentatiei acestuia pentru imobilul in constructie.
- deschiderea unei companii pentru a cumpăra terenuri în Phuket.
Servicii juridice în Phuket. Investiție:
Thailanda este o țară în curs de dezvoltare care atrage din ce în ce mai multe investiții străine. Acest lucru se datorează politicii guvernamentale corecte, economiei stabile a Thailandei și un procent bun din veniturile din fondurile investite. Cu toate acestea, ca în orice țară, în Thailanda ar trebui să investiți cu atenție, să țineți cont de toate riscurile posibile și să calculați rentabilitatea investiției.
Compania de avocatura Viel De mulți ani, cooperează în mod benefic cu investitorii ruși care primesc deja venituri din fondurile lor investite.
Servicii juridice de bază în Phuket în domeniul investițiilor:
Participarea la licitații pentru vânzarea bunurilor imobile sechestrate de către stat și bănci.
- împrumut garantat cu o mașină sau un imobil.
- achiziționarea urgentă de bunuri imobiliare în Thailanda la un preț sub prețul pieței, cu vânzarea ulterioară a acestuia.
Societatea de avocatura Viel nu sta pe loc, gasind constant noi oportunitati deschise pentru investitii profitabile, despre care informeaza investitorii.
Haris & Associates este specializată în lucrul cu clienții pentru a-i ajuta să-și atingă obiectivele și să depășească provocările legale oriunde în Thailanda. De la o platformă locală cu birouri în orașe cheie thailandeze precum Chiang Mai, Bangkok și Phuket, avocații firmei îi ajută pe clienți să reușească. Primii noștri câțiva ani au fost marcați de o creștere lentă și constantă a bazei noastre de clienți, pe măsură ce ne-am propus să ne impunem ca o firmă locală pentru rezolvarea celor mai complexe probleme juridice ale clienților noștri din Phuket. Recunoscând valoarea furnizării de consiliere cuprinzătoare clienților locali și internaționali, din prima zi am căutat să dezvoltăm o serie de practici complementare, cum ar fi imobiliare, imigrare, afaceri, licențe tehnologice, notar, familie, vătămare corporală și altele. Această creștere susținută a clienților ne-a determinat să extindem semnificativ practica pe care o oferim clienților, inclusiv restructurare, finanțare, imobiliare și litigii.
Dedicat Serviciului Clienți
Haris & Associates se angajează să-și ajute clienții să-și atingă strategiile de afaceri, imobiliare, afaceri imobiliare și servicii juridice în tot Regatul. Clienții depind de capacitatea firmei de a găsi soluții inovatoare la probleme juridice complexe, iar avocații Haris & Associates folosesc experiența și resursele firmei pentru a ajuta clienții să depășească aceste provocări. Platforma Haris & Associates se concentrează pe furnizarea celei mai cuprinzătoare abordare a serviciilor pentru clienți.
Compania ofera:
Experiență aprofundată în legile locale thailandeze, avocații noștri obțin succes în chestiuni juridice și probleme de configurare a afacerii
o abordare bazată pe soluții care oferă consultanță comercială inovatoare și de încredere
Echipe regionale de dimensiuni optime care oferă servicii rentabile, de înaltă calitate
O cultură care vizează stabilirea și dezvoltarea relațiilor pe termen lung cu clienții
Pentru a oferi servicii excelente, ne străduim să angajăm doar cei mai calificați și creativi avocați. Credem că funcționarii oferă o experiență valoroasă. Încă de la înființarea sa, Haris & Associates a fost o firmă de avocatură de TOP RATED în Phuket, Krabi, Phang Nga și în alte părți din sudul Thailandei și se extinde în prezent în Bangkok și Chiang Mai. Considerăm că valorile noastre de bază și abordarea personalizată sunt responsabile pentru succesul nostru în aceste domenii, precum și pentru furnizarea de rezultate consistente clienților noștri.
Avocat - cumpărarea de imobile în Phuket: important
Intr-o tara ca Tailanda, experiența și profesionalismul angajaților firmei de avocatură sunt destul de importante. Acest lucru se datorează faptului că toate legile din Tailanda sunt foarte specifice și pot avea interpretări diferite. În articolul prezentat atenției dumneavoastră, vă oferim câteva recomandări cu privire la alegerea unui avocat și a unei firme de avocatură care trebuie făcută, cumpărând proprietăți în Thailanda.
Avocat - : informare
Aproape toți cei care ne contactează cu întrebări achiziționarea și închirierea de bunuri imobiliare rețineți că majoritatea materialelor publicate pe internet sunt contradictorii. Chiar și în articolele scrise de avocați, puteți găsi răspunsuri diferite la aceeași întrebare. Unii consultanți consideră că cea mai de încredere opțiune este deschiderea unei companii thailandeze. Alții sunt complet convinși că este necesar să se mulțumească cu o închiriere pe termen lung. Există și acei consultanți care oferă clienților lor opțiuni atât de dubioase precum o căsătorie fictivă cu un cetățean thailandez. Deci, este destul de ușor să fii confuz aici.
Avocat - cumpărarea de imobile în Phuket: obiective
În primul rând, trebuie să determinați scopul contactării unui avocat. Una dintre cele mai importante sarcini ale unui avocat este să găsească și să ofere clientului cea mai fiabilă și eficientă opțiune pentru cazul său particular. Metoda pe care prietenii tăi au folosit-o cu succes poate fi imposibilă în situația ta particulară.
La cumpărarea unui imobil, te vei confrunta cu o mulțime de întrebări destul de serioase cu privire la transferuri, vânzări și testare. De asemenea, te vei confrunta cu problema prelungirii contractului pentru un nou termen cu determinarea termenilor prelungirii. Toate aceste nuanțe trebuie precizate în documente.
Avocat - cumparare imobiliare in Phuket: consultatii
Marea majoritate a experților sunt de acord că ar trebui să semnați ceva numai după consultarea cu un avocat.
Pentru o evaluare cat mai obiectiva a situatiei, puteti cere sfaturi si de la un specialist dezinteresat.
Este important de reținut că legislația unei țări precum Tailanda nu asigură puritatea documentelor care confirmă titlul de proprietar, cu alte cuvinte, verificarea documentelor este responsabilitatea cumpărătorului imobiliar. Toate documentele incluse în lista documentelor necesare pentru înregistrarea dreptului de proprietate trebuie să fie revizuite și verificate în provincia căreia îi aparține proprietatea achiziționată.
Avocat - cumpararea imobiliare in Phuket: plata
Când vine vorba de taxe, există o credință destul de comună că serviciile juridice sunt scumpe, dar acest lucru nu este adevărat. În cele mai multe cazuri, puteți conveni cu un avocat asupra unui onorariu fix pentru serviciile sale, mai degrabă decât pe oră. Firmele de avocatură care s-au stabilit pe această piață oferă cel mai adesea clienților lor primele consultații complet gratuite. La efectuarea unei consultații, o persoană care contactează o firmă de avocatură primește cele mai actualizate informații, datorită cărora poate evita multe momente neplăcute în viitor.
Dacă mai aveți întrebări cu privire la cumpărarea sau închirierea de imobile în Thailanda, scrieți-ne sau sunați-ne!
Legile imobiliare din Thailanda sunt în multe privințe similare cu omologii lor occidentali, la fel cum Codul civil se bazează pe dreptul civil european continental și urmează prevederile țărilor de drept comun. Singurul lucru care îngreunează nerezidenții să cumpere proprietăți imobiliare în Thailanda este interzicerea legală a dreptului de proprietate asupra terenurilor de către străini. Această împrejurare face imposibil ca străinii să obțină deplina proprietate asupra terenurilor și caselor.
Aspecte juridice de bază în domeniul imobiliar în Thailanda:
1. Legislația privind proprietatea asupra pământului pentru cetățenii străini
1.1 - Străinii nu pot deține terenuri în Thailanda, dar (teoretic) unele categorii de nerezidenți pot deține terenuri de până la 1 rai (1600 mp) în suprafețe alocate pentru construcții rezidențiale. Permisiunea pentru o astfel de proprietate este dată de Consiliul de Investiții (articolul 96 bis din Codul Funciar), iar pentru a o obține este necesar, pe lângă achiziționarea unui teren, să se investească încă 40 de milioane de baht în economia thailandeză (în active special desemnate sau obligațiuni de stat). Astfel de autorizații sunt extrem de rare în practică și necesită condiții stricte, inclusiv amplasarea terenului într-o zonă special desemnată și aprobarea separată a ministrului de interne. În plus, acest drept de proprietate nu poate fi moștenit. Astfel, chiar și pentru cumpărătorii foarte bogați, o astfel de soluție este ineficientă. În afară de această excepție, în toate celelalte cazuri cetățeni străini strict Este interzis să deții terenuri în Thailanda.
1.2 - Companii străine cu investiții semnificativeîn economia thailandeză pot primi privilegii și beneficii speciale în legătură cu dreptul de a deține proprietăți funciare, așa cum este stabilit în articolul 27 din Legea de promovare a investițiilor, precum și în articolul 44 din Legea Autorității pentru imobilele industriale din Thailanda și în secțiunea 65. din Legea petrolului. Aceste drepturi pot fi acordate numai pentru perioada de funcționare a unor astfel de companii în Thailanda.
1.3 - Singurul mijloc disponibil pentru străini pentru a-și controla investițiile în terenuri din Thailanda este să participe Companie thailandeza, sub rezerva majorității acționarilor thailandezi (atât în ceea ce privește procentul de acțiuni, cât și numărul de coproprietari) prin mecanismul acțiunilor preferențiale. În ciuda faptului că deținerea unui teren de către o companie thailandeză cu capital străin (până la 49%) nu contravine legislației funciare thailandeze, în majoritatea cazurilor modul în care este implementat acest mecanism este controversat sau chiar ilegal. Din 2006, guvernul thailandez a introdus restricții privind utilizarea abuzivă a entităților juridice thailandeze care vizează eludarea interdicțiilor legislative existente privind punerea în aplicare a drepturilor străine de proprietate asupra terenurilor în Thailanda.
1.4 - În conformitate cu articolul 93 din Codul funciar, un străin care pretinde că obține drepturi de proprietate asupra terenului prin moștenire în calitate de moștenitor legal poate obține aceste drepturi de proprietate cu permisiunea ministrului afacerilor interne. Vă rugăm să rețineți că articolul 93 se aplică numaiîn raport cu străinii care sunt moştenitori legali ai unui teren în baza unui acord de moştenire(Articolul 86) și NU se aplică persoanelor care sunt moștenitorii legali ai unui soț thailandez. Deoarece Thailanda nu are în prezent niciun acord internațional care să reglementeze drepturile de moștenire a terenurilor, nici un soț străin fără un acord de moștenire nu va primi permisiunea ministrului afacerilor interne. Această categorie de moștenitori străini, după ce au primit pământ moștenit, nu va putea înregistra drepturi oficiale de proprietate și trebuie să-l vândă în termen de un an de la data primirii.
2. Achiziționarea unui condominiu (proprietate străină)
2.1 - Cetăţenii străini (persoane fizice şi juridice) pot deţine* un apartament (apartament sau apartament) în Thailanda, cu condiţia ca aceste condominii să fie incluse în aşa-numita „cotă străină” a condominiului. Nerezidenții care achiziționează un apartament în Thailanda trebuie să îndeplinească cerințele prevăzute la articolul 19 din Legea condominiului din Thailanda. Dreptul la proprietatea deplină necondiționată (proprietatea liberă) a apartamentelor în Thailanda înseamnă că:
- nu mai mult de 49% la sută din suprafața totală de locuit din condominiu poate fi în proprietate străină, restul de 51% trebuie sa aparțin persoanelor fizice sau juridice thailandeze (de exemplu, dacă un condominiu are 100 de apartamente identice, atunci doar 49 dintre ele pot fi achiziționate de cetățeni străini);
- daca exista posibilitatea de a cumpara un apartament de catre un nerezident, un cumparator strain trebuie să corespundă prevederile articolului 19 din Legea condominiului, care, de regulă, înseamnă cerințe legale și documentate. transfer valutarîntr-o sumă echivalentă cu prețul de achiziție și schimbul oficial al sumei specificate în baht thailandez în Thailanda.
* Notă: Posibilitatea de a deține apartamente de către străini este posibilă numai în condominiile care sunt înregistrate și licențiate în conformitate cu Legea condominiului.
2.2 - În cazul în care cota străină dintr-un proiect de condominiu este epuizată, apartamentele din partea rămasă „thailandeză” pot fi transferate străinilor pentru proprietate pe baza unui contract de închiriere (leashold). În Thailanda, nu există o legislație specială care să reglementeze raportul juridic de închiriere a apartamentelor pentru străini (spre deosebire de proprietatea completă, care este reglementată de Legea condominiului). Arenda determină dreptul de a folosi și dispune de proprietatea (condo) pe perioada de timp stabilită prin contract. Din punct de vedere juridic, dreptul de proprietate în locațiune a unui apartament într-un condominiu din Thailanda este un contract de închiriere obișnuit: chiriașul nu primește un certificat de proprietate pe numele său, nu poate vinde apartamentul, nu are proprietatea comună în comun. sediul condominiului, nu are drept de vot la adunările generale ale coproprietarilor condominiului După expirarea perioadei de închiriere stabilită prin contract, perioada de închiriere trebuie prelungită (dacă proprietarul dorește), sau toate drepturile de utilizare și de dispunere a bunului trebuie restituite proprietarului real. Contractul de închiriere de condominio este reglementat de secțiunile privind închirierea, închirierea și închirierea proprietății din Codul civil și comercial (), iar, fiind o tranzacție de închiriere, contractul de închiriere este supus regulilor de impozitare („taxa pe chirie” impusă locatorului). ).
3. Achiziționarea de către străini a apartamentelor neînregistrate în conformitate cu Legea condominiului în Thailanda
În Thailanda, există două tipuri de blocuri de apartamente rezidențiale - condominii, înregistrate și licențiate de către Departamentul Funciar, care oferă proprietate deplină și necondiționată a apartamentelor și blocuri de apartamente, care NU au licență de condominiu și, în consecință, nu oferă persoane individuale. drepturi de proprietate asupra apartamentelor. La exterior, aceste două tipuri de clădiri pot arăta exact la fel, dar din punct de vedere juridic există o mare diferență între ele. Condominiile înregistrate și licențiate la Direcția Funciară trebuie să respecte prevederile Legii condominiului, care stabilesc drepturi individuale de proprietate ale proprietarilor individuali de apartamente, drepturi de coproprietate asupra spațiilor comune și administrarea în comun a imobilului de către toți proprietarii de apartamente. Clădirile care nu sunt înregistrate ca condominiu nu sunt reglementate de legi speciale privind condominiile, în timp ce dezvoltatorul (proprietarul) unei clădiri rezidențiale poate vinde drepturile de utilizare și de a dispune (dar nu de proprietate totală) asupra apartamentelor conform propriilor reguli. și în propriile sale condiții. Există multe scheme contractuale în baza cărora astfel de apartamente sunt vândute - de la partajare în timp și închiriere simplă (închiriere), până la arendare în combinație cu deținerea de acțiuni într-un holding. Cu toate acestea, trebuie exercitată precauție, deoarece astfel de scheme nu oferă drepturi individuale de proprietate liberă și cumpărătorii nu beneficiază de același grad de protecție legală ca și cumpărătorii de unități din condominiile înregistrate. În acest caz, este necesar să se verifice de trei ori schemele contractuale existente și propunerile dezvoltatorului (schema de închiriere, principiul managementului clădirii, costurile curente și planificate pentru întreținerea și gestionarea clădirii).
4. Închiriere, închiriere și leasing în Thailanda
4.1 - Nu există secțiuni în legislația thailandeză care să reglementeze separat aspectele legate de leasingul imobiliar (separându-le de legislația generală privind închirierea proprietății). Închirierea de proprietăți imobiliare în Thailanda este un contract de închiriere a proprietății care trebuie să respecte articolele relevante privind închirierea și închirierea proprietății(Articolele 537-571) Cod civil si comercial. Unul dintre dezavantajele legislației privind închirierea proprietății din Thailanda este că de fapt contractul de închiriere stabilește personal dreptul de proprietate al chiriasului, care se opresteîn cazul morții sale. Legea thailandeză nu oferă moștenitorilor chiriașului dreptul de a moșteni automat contractul de închiriere și, din același motiv, chiriașul nu are dreptul de a subînchiria proprietatea închiriată fără permisiunea proprietarului. Contractul de închiriere nu este suspendat în cazul decesului proprietarului (articolul 569), dar decesul proprietarului anulează toate obligațiile suplimentare din partea locatorului (de exemplu, obligația de prelungire a termenului de închiriere). Decesul unui chiriaș poate duce la rezilierea contractului de închiriere. Decesul proprietarului sau transferul dreptului de proprietate către o altă persoană poate duce și la rezilierea contractului de închiriere și aceasta nu poate fi contestată decât parțial de chiriaș într-un proces împotriva succesibilului proprietarului.
4.2 - Închirierea în Thailanda poate fi stabilită pentru o perioadă care nu depășește 30 de ani. La expirarea contractului, drepturile de închiriere încetează și ele. Unele contracte de închiriere pentru cumpărare pentru străini oferă termene mai lungi și oferă drepturi mai largi decât cele stabilite și aplicate de legile thailandeze privind închirierea și închirierea. Astfel de contracte între vânzător și chiriaș pot fi compuse și trebuie, cel puțin, să separe proprietatea asupra casei de proprietatea asupra terenului. În același timp, deseori determină o perioadă suplimentară de închiriere de 30 de ani și o obligație (fixată în acord sau într-o anexă la acord) de a transfera terenul în proprietate liberă. Din punct de vedere legal, astfel de tranzacții nu sunt protejate de legea thailandeză și pot fi considerate invalide și ilegale, deoarece străinii nu au voie să dețină terenuri, iar termenul de închiriere nu poate depăși 30 de ani.
Vă rugăm să rețineți că, conform noului regulament (2008), departamentele funciare trebuie să refuze să înregistreze contracte de închiriere care includ prevederi invalide sau ilegale: cum ar fi transferul dreptului de proprietate asupra terenului către un străin sau plătit anticipat dreptul chiriașului la o prelungire a contractului de închiriere pe 30 de ani. Recent, s-au încercat să reflecte astfel de prevederi nu în textul contractului în sine, ci în anexe separate (care nu sunt depuse spre înregistrare), în ciuda faptului că Departamentul Funciar consideră că astfel de metode de vânzare sunt invalide sau ilegale.
4.3 - Un dezvoltator oficial și legal este obligat să includă în contractele sale de vânzare a bunurilor imobiliare (case și apartamente) în regim de proprietate integrală și necondiționată (de proprietate liberă) prevederi care să respecte pe deplin standardele și legile actuale privind protecția drepturilor consumatorilor. În același timp, dezvoltatorul nu este limitat de astfel de norme legislative atunci când transferă bunuri imobiliare unui străin pe bază de închiriere (locație). În acest caz, dezvoltatorul este liber să aleagă termenii contractuali și poate include în contractul de închiriere diverse prevederi care îi sunt benefice, care pot crește vânzările, dar în același timp pot induce în eroare (de exemplu, prevederi de prelungire a contractului de închiriere pentru până la până la 90 de ani).
5. A deține o casă este separat de a deține teren
5.1 -Străinii nu pot deține terenuri, dar au dreptul de a deține clădiri și structuri separate de teren. Există două modalități de a obține proprietatea asupra unei case separat de teren: A) - construiesti o casa pe teren inchiriat (cu sau fara drept de dezvoltare fix - de superficie) sau b)- cumperi o casa existenta separat de teren si inchiriezi terenul. Transferul unei case existente trebuie să fie în scris și înregistrat la autoritatea competentă (Oficiul Departamentului Funciar sau filiala acesteia). Procedura de transfer al dreptului de proprietate asupra unei clădiri existente începe cu depunerea unei cereri corespunzătoare la Oficiul local al Departamentului funciar, după care se emite un anunț public despre vânzarea proprietății specificate în zona specificată în termen de 30 de zile, după care Oficiul local întocmește actele necesare privind transmiterea drepturilor. Trebuie remarcat faptul că proprietatea asupra unei case pe un teren deținut de altcineva se încadrează în categoria drepturilor de folosință a terenului (de exemplu, în baza unui contract de închiriere a terenului și/sau a suprafeței). Când dreptul de folosință a unui teren expiră, încetează și dreptul de proprietate asupra unei case pe acel teren.
5.2 - Tabian Baan (document de înregistrare a casei), pronunțat Tabien Ban, este un document guvernamental care arată adresa oficială a unei clădiri și enumeră oamenii (thailandezi) care locuiesc acolo. Documentul poate indica numele proprietarului, dar în cazul unui proprietar străin acest lucru nu este necesar. Este important de menționat că în Thailanda nu există documente oficiale care să ateste dreptul de proprietate asupra unei case (spre deosebire de teren). Tabian Baan nu este un document care confirmă dreptul de proprietate asupra unei case, ci este doar o dovadă a înregistrării casei și a locuitorilor acesteia, un fel de extras din registrul casei. Confirmarea indirectă a dreptului de proprietate asupra unei clădiri poate fi: a) - o autorizație de construire cu plan de etaj emisă de municipalitate sau de administrația locală a districtului (Organizația Administrativă Tambon sau în Thai - Sau Bor Tor), sau b) - un funcționar înregistrat la Contractul de cumpărare și vânzare a Departamentului Funciar (pentru o casă existentă, nu o casă în construcție). În ceea ce privește Tabien Ban, există două variante: așa-numita. „carte albastră” (Thor.Ror.14) pentru cetățenii thailandezi și „carte galbenă” (Thor.Ror.13) pentru străini.
6. Proprietatea asupra bunurilor imobiliare de către un soț thailandez căsătorit cu un străin
Străinii căsătoriți legal cu un cetățean thailandez nu pot deține pământ în Thailanda și nici nu pot avea o cotă de teren într-o proprietate comună a familiei. Mai mult, Departamentul Funciar permite înregistrarea titlului personal de teren pentru un cetățean thailandez căsătorit cu un străin numai dacă ambii soți semnează o declarație comună conform căreia fondurile utilizate pentru achiziționarea unui astfel de teren sunt fondurile proprii ale soțului thailandez. Aceasta înseamnă că terenul (și adesea terenul, casa și, în unele cazuri, condominiul) este dobândit ca proprietate personală a soțului thailandez și, prin urmare, nu este supus proprietății și administrării în comun (numit Sin Somros în legea thailandeză). Acest principiu se bazează pe regula articolului 1472 din Codul civil și comercial, care stabilește că, dacă bunurile personale au fost schimbate cu alte bunuri (în acest caz, pământ), atunci aceste bunuri trebuie să fie proprietate personală. Soțul străin nu are drepturi de proprietate asupra acestor bunuri, așa cum este stipulat în legea familiei thailandeză care reglementează relațiile de proprietate dintre soți. Soțul thailandez va fi unicul proprietar și administrator al terenului și, ca proprietate personală, acest teren nu va fi inclus în bunurile comune care urmează să fie împărțite în caz de divorț.
7. Proprietatea nominală
Proprietatea nominalizată este cazul în care terenul este sau a fost achiziționat inițial de un cetățean thailandez care acționează în numele unui străin sau care acționează ca agent pentru un străin într-o tranzacție cu terenuri. În practică, aceasta înseamnă că un străin cumpără teren și înregistrează titlul pe numele unui cetățean thailandez, primind în schimb un drept de arenda, un drept de dezvoltare (superficie) sau un drept de uzufruct. Această tranzacție poate fi combinată cu un contract de împrumut și, uneori, cu o ipotecă. Acest aranjament juridic este legal atâta timp cât cetățenii thailandezi nu au restricții de a-și exercita drepturile absolute de proprietate asupra terenului, care sunt în esență dreptul de a dispune de pământ, inclusiv dreptul de a greva, vinde și transfera terenul. Dacă astfel de drepturi sunt limitate și motivul pentru astfel de restricții este un cetățean străin, atunci proprietarul thailandez poate fi considerat că a primit terenul în conformitate cu articolul 96 din Codul funciar ca „manichin în locul străinului”. Dacă se dovedește că o astfel de tranzacție este calificată în conformitate cu articolul 96 din Codul funciar, atât străinii, cât și cetățenii thailandezi pot fi pedepsiți cu amendă sau chiar închisoare.
8. Dreptul de folosință a proprietății (uzufruct)
Dreptul de folosință a proprietății (uzufructul) este un acord (contract) conform căruia dreptul de a ocupa sau de a folosi bunurile imobile ale altcuiva se acordă pentru o perioadă de până la 30 de ani (și care nu depășește speranța de viață a celui care beneficiază de acest drept). - uzufructul). De asemenea, uzufructul în Thailanda poate oferi dreptul de a folosi și de a dispune de bunuri imobiliare pe viață. În acest caz, astfel de drepturi de folosință și dispoziție a bunurilor imobile sunt valabile pe toată durata de viață a uzufructuarului. După moartea acestuia, imobilul este restituit proprietarului. Adesea se acordă uzufruct unui membru al familiei, cum ar fi soțul străin, ceea ce îi garantează un drept pe viață de a folosi bunul înregistrat pe numele soțului thailandez chiar și în cazul decesului soțului - proprietar thailandez).
Uzufructuarul (utilizatorul uzufructului) nu are dreptul de a vinde bunul (acest drept ramane proprietarului inregistrat al imobilului) si in conformitate cu articolele 1417-1428 din Codul civil si comercial, uzufructuarul este obligat sa menține proprietatea în stare bună și îngrijește proprietatea. Dacă uzufructuarul nu este în măsură să asigure aceste cerinţe, iar bunul îşi pierde valoarea sau se află în stare proastă, proprietarul are dreptul de a înceta dreptul de uzufruct. Uzufructuarul este răspunzător pentru deteriorarea sau distrugerea bunurilor dacă nu poate dovedi că prejudiciul nu a fost cauzat din vina sa. Implementarea unui sistem de uzufruct în anumite circumstanțe poate fi un mijloc eficient de a proteja un soț străin atât pe durata căsătoriei sale în Thailanda, cât și după decesul soțului său thailandez, însă în unele cazuri uzucapiunea nu este cea mai bună opțiune.
9. Dreptul la dezvoltare (superficie)
Suprafețele, sau dreptul de a dezvolta (articolele 1410-1416 din Codul civil și comercial) în Thailanda este unul dintre drepturile civile în domeniul relațiilor imobiliare. Dreptul de superficie separă în mod legal dreptul de proprietate asupra terenului de dreptul asupra oricărei situații situate pe acel teren. Pentru a fi valabil, dreptul de superficie trebuie să fie înscris în titlul de proprietate asupra terenului. Dreptul de superficie poate fi înregistrat fie ca drept separat (independent), fie ca drept auxiliar (însoțitor) în combinație cu un contract de închiriere de teren. Persoana căreia i se acordă prin contract dreptul de superficie primește proprietatea asupra clădirilor pe care le-a construit, fără a primi sau a avea drepturi de proprietate asupra terenului pe care sunt construite aceste clădiri. Înregistrarea drepturilor de superficie poate fi efectuată înainte de începerea construcției sau în timpul construcției unei clădiri, cu toate acestea, dacă există deja o clădire construită pe acest teren, atunci este necesar să se înregistreze mai întâi transferul de proprietate asupra clădirii existente ( și, în consecință, plătiți impozitul pe acest transfer).
10. Dreptul de ședere
Dreptul de ședere/de ședere (articolele 1402-1409 din Codul civil și comercial) este dreptul de a locui în mod gratuit într-o casă deținută de o altă persoană. Dreptul de ședere diferă de uzufruct, întrucât persoana care a primit uzucapiunea are voie să cedeze executarea drepturilor sale către un terț (dar nu uzucapiunea în sine), în timp ce dreptul de ședere stabilește exclusiv posibilitatea de a locui în spații destinate unei anumite persoane și membrilor familiei acesteia, fără dreptul de a obține beneficii materiale suplimentare din exploatarea acestui imobil. Un acord privind dreptul la un loc de reședință aparține categoriei legii locuinței. Dreptul la un loc de reședință/reședință este oferit gratuit, în caz contrar va fi interpretat ca „închiriere de proprietate”. Un drept de ședere poate fi creat printr-un testament în Thailanda (proprietarul stipulează dreptul de ședere în testament) sau ca un cadou de la proprietar către o terță parte. Dreptul de ședere se consideră finalizat după aprobarea și înregistrarea în Oficiul Departamentului Funciar a documentului privind dreptul de proprietate asupra terenului pe care se află proprietatea specificată.
11. Dreptul de utilizare limitată a unui teren (servitute)
„Imobilul poate face obiectul unei servituți, în virtutea căreia proprietarul unui astfel de bun poartă anumite obligații sau este limitat în exercitarea unor drepturi inerente lui ca proprietar în favoarea altor bunuri imobile.” O servitute constă în mod obișnuit din două sau mai multe parcele imobiliare/teren separate, dintre care unul(e) primește greva, iar celălalt(e) beneficiază de servitute. Lotul de teren grevat se numește servitor, iar cel care beneficiază se numește dominant. O servitute poate include diverse tipuri de sarcini și beneficii, dar cel mai adesea acest mecanism legal fixează dreptul de a folosi puțurile de apă situate pe parcelele învecinate, de a folosi căile de acces, de a pune utilități de apă, conducte și alte elemente de utilități publice prin teritoriile altor parcele. . Un drept de servitute înregistrat este un drept important atunci când o parcelă de teren este înconjurată de alte parcele fără acces direct la drumurile publice. În acest caz, dreptul de servitute atribuit parcelelor adiacente prin servitute garantează accesul neîntrerupt la parcela dominantă.
12. Cumpărarea de imobile cu o companie thailandeză controlată de străini
Până în 2006, când au fost emise noi reglementări pentru Birourile Departamentului Funciar (în comun cu Ministerul Afacerilor Interne), străinii era obișnuit să folosească companii thailandeze pentru a achiziționa terenuri sau condominii din cota thailandeză. Atâta timp cât o companie avea majoritatea acțiunilor deținute de acționari thailandezi (și erau mai mulți acționari thailandezi decât străini), compania a fost tratată ca orice altă companie thailandeză. Cu toate acestea, guvernul a introdus acum anumite restricții pentru a combate utilizarea ilegală a companiilor thailandeze și a acționarilor nominalizați de către străini. În conformitate cu noile reguli, oficialii Departamentului de Teren și Dezvoltare a Afacerilor trebuie acum să urmeze proceduri speciale și să efectueze verificări suplimentare atunci când se confruntă cu o companie thailandeză cu acționari străini sau cu un director străin cu autoritate semnatară. Aceste proceduri sunt menite să împiedice străinii să folosească abuziv acționarii nominalizați thailandezi și companiile fictive.
Practica folosirii holdingurilor pentru achiziționarea de bunuri imobiliare de către străini nu mai este la fel de comună ca înainte. Pentru a trece cu succes toate noile verificări la Departamentul Funciar, astăzi cumpărătorilor străini care doresc să înregistreze dreptul de proprietate asupra unei companii nu li se recomandă să-și pună numele pe actele constitutive încă de la început. Doar după ce proprietatea este înregistrată ca companie 100% thailandeză poate fi transferată o parte din acțiunile preferențiale (până la 49%) unui proprietar străin. Vă rugăm să rețineți că o companie thailandeză formată exclusiv ca „front” pentru exercitarea dreptului de proprietate străină asupra proprietății funciare este ilegală, ceea ce face ca proprietatea asupra unei astfel de proprietăți să fie ilegală. O societate care deține imobile trebuie să desfășoare activități curente, să depună bilanțuri anuale și să asigure o contabilitate corectă. O astfel de companie nu poate fi „eliminată”.
13. Certificat de stat de titlu de teren
Cea mai importantă parte a oricărei investiții imobiliare este documentarea dreptului de proprietate asupra terenului. Titlul de proprietate asupra terenului de stat este un document emis de Departamentul Funciar. Acest document declară și confirmă oficial dreptul legal de proprietate sau de dispunere a unui teren, statutul său topografic, precum și drepturile, obligațiile și sarcinile acestei proprietăți. Trebuie spus că în Thailanda există un sistem destul de complicat de astfel de certificate, deoarece împreună cu documentul principal există mai multe „derivate” care servesc diferitelor scopuri ale certificatelor. Documentul principal, „principal” care stabilește drepturile de proprietate asupra terenului atât în cadrul schemei de deplină proprietate printr-o societate (freehold), cât și pe bază de arenda (leasehold) este așa-numitul. Chanote (în Thai Chanote sau Nor. Sor. Si 4 Jor, N.S.4.J). Următorul cel mai important este Nor Sor Sam Gor (N.S.4.G). Mai puțin atractiv este Nor Sor Sam (N.S.3), întrucât acest document nu explorează și nu confirmă cu precizie limitele terenului în raport cu zonele învecinate. Un astfel de teren poate fi vândut numai cu 30 de zile de anunț public, timp în care limitele proprietății pot fi contestate de vecini (și această practică nu este neobișnuită). Acest tip de act de teren poate fi „actualizat” la N.S.3.G sau Chanot.
Enumerăm toate opțiunile pentru certificatele de proprietate asupra terenului care sunt emise de Oficiul Funciar din Thailanda: Sor Kor Nung (S.K. 1), Nor. Sor. Cântec (N.S. 2), Nor. Sor. Saam (N.S. 3), Nor. Sor. 3 Gor (N.S. 3 G.), Nor. Sor. 3 Khor (N.S. 3 K.), Nor. Sor. 5 (N.S. 5), Nor. Sor. 4 Jor (N.S. 4 J.) sau Chanot. Acte emise de alte agentii guvernamentale: Sor. Por. Gor. 4-01 (S.P.G. 4-01), Sor. Tor. Gor. (S.T.G.), Por. Bor. Tor. 5 (P.B.T. 5), Nor. Cor. 3 (N.K. 3), Gor. Sor. Nici. 5 (G.S.N. 5)
14. Impozite și taxe la transferul drepturilor asupra bunurilor imobiliare
Atunci când achiziționați o unitate cu proprietate liberă într-un proiect care este licențiat în temeiul Legii condominiului din Thailanda sau când achiziționați o proprietate de la un dezvoltator înregistrat de guvern, legile privind protecția consumatorilor stabilesc ceea ce dezvoltatorul poate percepe cumpărătorului un impozit de cel mult 50% la transferul drepturilor de proprietate . În toate celelalte cazuri, deoarece nu există o prevedere legală cu privire la modul în care impozitele și taxele privind transferul proprietății ar trebui distribuite între cumpărător și vânzător, o astfel de distribuție trebuie convenită ca parte a contractului de cumpărare și vânzare. Impozitele și taxele privind transferul dreptului de proprietate sunt percepute de către Departamentele Funciare și se aplică la condominii, terenuri, case impreuna cu terenuri, precum și să case fără terenuri trecute în proprietate. Aceste taxe și taxe includ: Taxa de transfer guvernamental (2%), Taxa specială pentru afaceri (3,3% dacă este cazul), Taxa de timbru (0,5%, neplătită dacă se plătește Taxa Specială pentru Afaceri), impozit pe venit (pentru companii fixat la o rată de 1%, pentru persoane fizice - o scară progresivă).
15. Impozitul pe proprietate
În prezent, Thailanda nu impune impozite pe terenuri și proprietăți, cu excepția cazului în care un astfel de teren sau proprietate este utilizat în scopuri comerciale (închiriat, folosit ca proprietate a companiei, folosit în scopuri de depozitare, este o investiție, cu alte cuvinte - dacă terenul și proprietatea nu sunt utilizate pentru resedinta personala a proprietarului). În acest caz, impozitul anual pe teren și proprietate se percepe la 12,5% din venitul real sau estimat din chirie. Există planuri pentru reformarea sistemului fiscal actual și introducerea unui impozit pe proprietate universal. În unele zone din Thailanda există și o mică taxă de dezvoltare regională (se aplică numai terenurilor neamenajate).